Известный эксперт в области оценочной деятельности, строительного аудита и судебной экспертизы делится секретами оптимизации строительного бизнеса.

На вопросы журнала «СТРОИТЕЛЬСТВО.RU» отвечает профессор НИУ МГСУ, первый заместитель гендиректора Центра независимой экспертизы собственности, член Совета по оценочной деятельности при Минэкономразвития РФ, д.э.н. Кирилл Кулаков.

Кирилл Юрьевич, что должно предпринять государство, чтобы активизировать взаимодействие финансово-кредитных институтов и строительных компаний?

– Один из основных способов – это, безусловно, снижение ставок: как по проектному финансированию, так и по классическому залоговому кредитованию предприятий стройкомплекса. Пока эти ставки, достигшие за два последних года запредельных высот, не будут снижены, активности ждать не приходится.

В этом смысле недавнее снижение ЦБ ключевой ставки – шаг в правильном направлении. Главное – не останавливаться на этом, а снижать ключевую ставку и, соответственно, ставки по банковским кредитам. Если они снизятся на несколько процентов, это подтолкнет и оживит строительный рынок.

Безусловно, способствует активизации взаимодействия финансового сообщества со стройкомплексом и продление госпрограммы субсидирования ипотечной ставки. Я считаю, что эта мера спасла отрасль от краха и от большого количества банкротств, которые могли случиться на рынке.

Раз уж мы заговорили про ипотеку, то как Вы относитесь к предлагаемому сегодня расширению ипотечных инструментов: выпуску ИЦБ, пропаганде «ипотеки для бедных» и пр.?

– Я отношусь к тем, кто считает, что эти меры хороши при уже сбалансированном и развитом рынке. Наш же рынок пока к этому не готов, и классическая ипотека показала, что уровень риска при наступлении кризисных моментов увеличивает число невозвратных кредитов, что имеет и существенный социальный подтекст.

По общей финансовой емкости и платежеспособности населения наш рынок сильно отстает от того же американского. И если у нас появятся инструменты достаточно легкого вхождения на ипотечный рынок, то при малейших финансовых проблемах и сложностях он может обрушиться еще сильнее, чем это было в США в 2008 году. Поэтому чрезмерное стимулирование ипотеки, на мой взгляд, вещь довольно опасная.

В этом с Вами согласен целый ряд экспертов. А где же еще, помимо ипотеки, по-Вашему, кроются дополнительные источники финансирования строительной отрасли? Кроме дольщиков, сегодня и денег-то взять не у кого…

– Помимо ипотеки это могут быть различные частные инвестиции, без которых не обходится ни один развитый рынок. Ведь, как известно, при реализации любого инвестиционно-строительного проекта сам вход в него предполагает наличие собственных или инвестиционных средств в размере 20-30%.

К. Кулаков: «Если у нас появятся инструменты достаточно легкого вхождения на ипотечный рынок, то при малейших финансовых проблемах и сложностях он может обрушиться еще сильнее, чем это было в США в 2008 году. Поэтому чрезмерное стимулирование ипотеки, на мой взгляд, вещь довольно опасная»

Если мы говорим про жилищное строительство, то, действительно, пока источником средств во многом служат средства дольщиков. Но я бы хотел поговорить не о тех из них, кто покупает отдельно взятую квартиру, а о дольщиках иного порядка: я имею в виду частных венчурных соинвесторов,  которые вкладываются в портфельные инвестиции определенного проекта или паи ПИФа.

Условно говоря, здесь получается не 200-500 дольщиков на один среднестатистический дом (по количеству квартир), а 10-30 пайщиков. Таким образом, для запуска проекта им достаточно внести по 1%-3% каждому (то есть, условно говоря, 30% разделить на десятерых), а остальное уже получить по проектному финансированию в банке. Причем банку в этом случае будет намного проще принимать решение, чем при классической ипотеке с нулевым или низким входом физлица.

Но сегодня инвесторы мало верят в недвижимость…

– Смотря где и в какую. Этот вопрос особенно актуален на низком рынке. Но даже сегодня, по сравнению с элементарными простейшими вложениями типа депозитов или государственными ценными бумагами, при нормальной локации объекта, внятной экономической концепции строительного проекта прибыль от него выше, чем от применения названных консервативных финансовых инструментов.

Я думаю, что инвесторы сегодня слабо верят в коммерческую недвижимость, а жилье – это все-таки вечная тема. Вспоминается классическая пирамида потребностей Абрахама Маслоу, согласно которой потребность в жилье можно отнести к базовым уровням потребностей человека: физиологическим и безопасности.

Соответственно, если коммерческая недвижимость зависит от уровня развития экономики, кризисных моментов и пр., то жить-то людям нужно всегда! Количество жителей увеличивается, особенно в мегаполисах, это необратимый всемирный процесс. Поэтому потребность в жилье будет только возрастать. С учетом этого можно выстраивать стратегию работы на рынке жилья.

Убедили. Но как же сегодня привлечь этих самых венчурных соинвесторов, о которых Вы говорили? Что надо сделать, чтобы они активнее вкладывались в наш жилищный рынок? Как превратить их в базовых соучредителей, то есть, проще говоря, в хозяев?

– С ними надо активно работать. А снижению их рисков может способствовать более тщательная проработка экономики проекта, оптимизация его расходной части, снижение себестоимости, выбор правильной площадки. В общем, тщательный анализ всего того, что в экономике и оценке недвижимости называют best use – лучшее, наиболее эффективное использование.

Как здесь может помочь государство? Что оно должно сделать, чтобы вернуть на докризисный уровень объем частных инвестиций в строительную отрасль, в том числе иностранных?

– Прежде всего, нужно упростить саму систему входа в строительный проект. Сейчас любой инвестор, желающий войти в строительный проект, должен пройти сотни согласований и пр. Это очень осложняет и саму работу, и настрой на нее. 

Но ведь Минстрой, вроде бы, борется с этими самыми административными барьерами. По крайней мере, руководство ведомства постоянно на всех уровнях рапортует о снижении их количества.

– Пока это, увы, происходит, в основном, на бумаге, а в реальной жизни все по-прежнему долго и утомительно. Есть аналитические таблицы, которые сравнивают наши реалии с аналогичными зарубежными проектами. Так вот, пока у нас срок выходит в два-три раза дольше, чем у них. Я уж не говорю о том, что у нас без лоббизма и прочих возможностей просто так войти на этот рынок почти нереально.

А ведь в данном случае время – это именно деньги, в самом что ни на есть прямом смысле этого слова. При заемных деньгах очень важны сроки выплаты процентов по кредитам и пр. И если они будут сокращены вдвое, а лучше втрое, это сэкономит кучу времени и денег.

К. Кулаков: «Улучшение условий подключения к инженерным сетям. Выделение земельных участков на понятной финансовой и правовой основе. Если сделать эти механизмы более прозрачными и при этом сократить административные барьеры, инвесторы в очередь встанут на проекты в сфере строительства и ЖКХ»

Следующий вопрос – страхование и гарантии на уровне государственно-частного партнерства, закон о котором, принятый год назад, в полной мере так и не заработал. Я привлекался здесь в качестве эксперта рабочей группы Минэкономразвития, поэтому знаю, о чем говорю.

Почему же не работает закон о ГЧП?

– Потому, что государству это интересно, а инвесторам – пока не очень. Для них это накладно. И здесь без определенного субсидирования, как с той же ипотекой, просто не обойтись. Вот когда с инвесторов будет снята часть финансового бремени, они заинтересуются.

Что Вы имеете в виду?

– Например, улучшение условий подключения к инженерным сетям. Выделение земельных участков на понятной финансовой и правовой основе. Если сделать эти механизмы более прозрачными и при этом сократить административные барьеры, инвесторы в очередь встанут на проекты в сфере строительства и ЖКХ, уверяю Вас.

Но ведь есть еще и банки, а у них свои риски. Каким образом можно снизить уровень этих рисков при кредитовании строительных проектов?

– Здесь есть своя специфика. Банк – это, прежде всего, финансовое учреждение. И чем сложнее тематика проекта, в том числе с чисто технической точки зрения, тем сложнее банкирам понять, насколько окупаемым будет проект и есть ли здесь опасность дефолта.

Сегодня в таких системообразующих банках, как ВЭБ, Сбербанк, Россельхозбанк, сложилась практика привлечения на условиях аутсорсинга специалистов, которые профессионально помогают им разобраться в финансируемых проектах. Это официально аккредитованные специализированные организации, которые занимаются финансово-техническим надзором и аудитом и, как правило, прекрасно знают свое дело.

Соответственно, с их помощью банк, входя в тот или иной проект, снижает свои риски. Независимый эксперт профессионально разберется в вопросе и сделает вывод относительно того, завышена ли себестоимость проекта, реальны ли сроки строительства и т.д.

И потом этот же эксперт сопровождает процесс строительства как независимый аудитор. Он регулярно выезжает непосредственно на стройплощадку и проверяет, должным ли образом вложены выделенные банком средства, куплено ли необходимое количество материалов соответствующего качества, выполнен ли процент работ согласно календарному графику.

Тем самым риски для банков по участию в строительном проекте значительно снижаются.

Именно так, собственно, и организовано проектное финансирование с использованием механизма счетов эскроу, который только что в законодательном порядке закреплен в качестве одного из альтернативных вариантов финансирования застройщиков, работающих с деньгами дольщиков. Но ведь такая схема стоит денег. Да и специалисты-аудиторы, очевидно, тоже бесплатно выезжать на объект и анализировать все риски проекта не будут…

– Поверьте, деньги, которые тратятся на их услуги, вовсе не такие уж значительные. А эффект и польза от этих затрат могут быть весомыми. В том числе и для строителей, которые смогут в результате получить меньшую процентную ставку, поскольку их проект хорошо проработан, а значит, более прозрачен для кредитной организации.

А все-таки, каковы расценки на услуги таких специалистов?

– Приведу конкретный пример. Недавно одна компания, которую я знаю не понаслышке, вела проект редевелопмента промышленного предприятия площадью около 30 тыс. кв. м, где собственники захотели сделать апартаменты.

Специалисты вели входной аудит, то есть проводили экспертную оценку проектно-сметной документации на предмет того, насколько она отвечает требованиям по завышению-занижению различных норм, а потом отслеживали стройку в поквартальном режиме.

Проект реализовывался в течение двух лет. В среднем затраты на входной аудит составили порядка 1,5-2 млн руб., а ежеквартальный аудит обошелся в сумму порядка 500-600 тыс. руб.

Не сказать, что безумные деньги…

– В том-то и дело. Да, это несколько миллионов рублей. Но если 30 тыс. кв. м площади умножить на себестоимость 1 кв. м (в среднем это 50 тыс. руб.), сразу видно, насколько это небольшие деньги.

Между тем независимый аудит помог девелоперу получить кредитную линию и к тому же снизил для него процентную ставку.

Это очень интересно. К слову, на днях Госдума приняла закон о комплексном развитии промзон, поэтому приведенный Вами пример звучит весьма актуально.

– Основные игроки, работающие на строительном рынке, уже давно пошли по этому пути и успешно апробируют эти механизмы, поскольку понимают, что затраты здесь несопоставимы с отдачей.

Кирилл Юрьевич, в кризис возрастает количество споров между хозяйствующими субъектами. Строительная отрасль здесь не является исключением, а скорее относится к лидерам со знаком минус. Какие механизмы и инструменты можно предложить строительным компаниям, заказчикам и потребителям для предотвращения или легитимного разрешения подобного рода ситуаций?

– Отчасти этот вопрос является продолжением предыдущего. Ведь именно банки часто оказываются недовольны выполнением девелоперами обязательств по открытой им кредитной линии.

Кроме банков это могут быть и конечные потребители – скажем, те же дольщики, которые, получив свои квадратные метры, видят, что работы выполнены не с должным качеством: заметны трещины, кривизна стен и пр.

Если это не девелопмент полного цикла, то у генподрядной строительной организации есть заказчик, и он также часто остается недоволен сроками, качеством.

Короче говоря, это некая классика: вечная тема, как дураки и дороги. Качество и сроки в строительстве – две вещи, которые, увы, соблюдаются редко.

К. Кулаков: «Независимый эксперт профессионально разберется в вопросе и сделает вывод относительно того, завышена ли себестоимость проекта, реальны ли сроки строительства и т.д. И потом этот же эксперт сопровождает процесс строительства как независимый аудитор. Тем самым риски для банков по участию в строительном проекте значительно снижаются»

Механизмы решения споров здесь схожи с теми, что используются при открытии проектного софинансирования. Это независимая экспертиза перед вхождением в проект либо в случае возникновения проблемной ситуации.

Если Вы, как потребитель, не обладаете специальными знаниями в данной отрасли, лучше все-таки вызвать эксперта, который определит, насколько равномерен уровень пола в вашей отдельно взятой квартире, допустимы ли обнаруженные зазоры и трещины, кроется ли за протечкой какая-то серьезная техническая проблема и т.д.

Если же мы говорим про более серьезные отношения некоего инвестора (например, кредитного института) и застройщика, то здесь, конечно, это все уже проецируется не на одну квартиру, а на объект в целом, а то и на жилой квартал.

У жизненного цикла любого проекта есть разные этапы: от замысла и проектирования до строительства и эксплуатации. И я бы посоветовал приглашать независимых консультантов и экспертов на самую первичную стадию, чтобы они провели некий консилиум по типу медицинского.

Ведь ошибка в инженерных изысканиях и проектировании может стоить колоссальных денег. И мы это видим на примере строительства стадионов к Чемпионату мира по футболу 2018 года. Вот, скажем, в Калининграде неправильно определили несущую способность грунтов, а в результате сейчас все приходится перепроектировать на ходу, а сроки строительства находятся под угрозой срыва.

Аналогичные проблемы были и в Имеретинской долине при строительстве ряда объектов сочинской Олимпиады. Причем все это приводит к серьезному удорожанию работ, поскольку выявленные шибки и недочеты приходится решать в ускоренном режиме с помощью дорогостоящих материалов и технологий.

То есть совет здесь один: вовремя зовите специалистов, не доводите до беды – выйдет себе дороже, так?

– Совершенно верно. Весь мир так делает, и нам пора привыкать к такой цивилизованной практике.

Причем это может быть как консультант на этапе предварительной фазы любого строительного проекта, так и эксперт, в том числе судебный, в случае какого-то спора.

Кстати, о споре. Недавно Госдума приняла закон «О государственной кадастровой оценке» и поправки в закон «Об оценочной деятельности». О том, чем это может обернуться для рядовых граждан, мы уже писали, в том числе и Ваше экспертное мнение приводили. А может ли компания-застройщик использовать механизм оспаривания результатов кадастровой оценки земельного участка, на котором планируется или уже ведется строительство? И какие показатели своей финансово-хозяйственной деятельности удастся таким образом оптимизировать?

– Строительная компания не всегда является собственником земельного участка, обычно она действует в качестве его временного арендатора. Казалось бы, где же здесь прямая выгода, и стоит ли в данном случае заниматься такой процедурой, как оспаривание?

Но, как известно, от кадастровой стоимости исчисляется не только налог на имущество, но и ставка арендной платы. И подчас для земельного участка, выделяемого под строительство, как раз-таки арендная плата весьма высока – порой она исчисляется десятками миллионов рублей.

К. Кулаков: «Добившись пересмотра кадастровой оценки, строительная компания сможет весьма существенно оптимизировать свою немалую арендную плату, особенно при комплексном освоении территории. Тем самым снизится себестоимость строительства, а реноме компании на рынке – наоборот, вырастет»

Так вот, будучи арендатором, строительная компания, так же, как и собственник, в соответствии с законом «Об оценочной деятельности», имеет право на оспаривание результатов кадастровой оценки. Единственное, что ей при этом следует сделать – согласовать начало этого процесса с собственником.

А если собственником является родное государство в лице субъекта Федерации или муниципального образования?

– Да, здесь возможна некая коллизия. В этом случае собственник может наложить вето на это право, но это уже другой вопрос. В целом, повторяю, такое право де-юре у арендатора есть.

Соответственно, добившись пересмотра кадастровой оценки, строительная компания сможет весьма существенно оптимизировать свою немалую арендную плату, особенно при комплексном освоении территории.

Тем самым снизится себестоимость строительства, а реноме компании на рынке – наоборот, вырастет.

Кирилл Юрьевич, большое спасибо за очень интересный разговор и высококвалифицированную экспертную трактовку целого ряда аспектов финансово-экономической деятельности строительных компаний. Надеюсь, эта беседа заинтересует наших читателей.

Беседу вел Андрей Чернаков