Квартира с секретом. Правила перепланировки должны знать даже те, кто въезжает в новостройку

Фото: hagehodes.com. Ремонт как катастрофа

В Москве и Подмосковье настоящий бум новостроек – квартиры здесь благодаря льготной ипотеке раскупают еще на этапе котлована. И нередко покупатели слышат от застройщиков о некой свободной планировке – мол, межкомнатных стен в вашей квартире не будет, а потому будущая конфигурация жилья зависит только от вашей фантазии. На самом деле это не так: если в квартире даже не построены стены, ставить их по своему усмотрению все равно нельзя, иначе оштрафуют, да еще придется заплатить за ремонт дважды. Корреспондент «РГ» разбирался в деталях.

Вредные советы

Начнем с того, что определенная планировка есть в любой квартире – даже в двухэтажном пентхаусе площадью более 200 «квадратов» без внутренних перегородок, в документах стены все равно нарисованы. И где должна располагаться кухня, а где санузлы – тоже. Отсутствие стен физически – для застройщика это возможность сэкономить, а для покупателя – выбрать для их возведения материалы по вкусу и нанять рабочих, которые смогут положить все ровно. Не случайно в квартирах с якобы «свободной планировкой» трассировка межкомнатных стен все равно обозначена – нижний ряд кирпичей на полу всегда выложен.

«В случае же изменения планировки ее все равно нужно согласовать, независимо от возраста дома или наличия готовых межкомнатных перегородок, – объяснили «РГ» в Мосжилинспекции. – На новостройки распространяются абсолютно все правила перепланировок – нельзя переносить «мокрые» зоны, объединять кухню с жилой комнатой в газифицированной квартире, вмешиваться в инженерные коммуникации и т.д.».

Тем не менее именно новостройки нередко становятся средоточием нарушений - корреспондент «РГ» убедился в этом сам, переехав в новый дом в ближайшем Подмосковье. Соседские перфораторы не стихают с утра до ночи, и, судя по общедомовому чату, консультируются с профессионалами их хозяева крайне редко. Именно поэтому одни устраивают себе теплый пол так, что у соседей остывают батареи, вторые ради просторной кухни сносят вентканал и оставляют половину подъезда без вентиляции, а третьи объединяют комнату с лоджией и начинают за счет всего дома отапливать улицу.

Судя по открытым чатам других новостроек, там происходит то же самое. В Долгопрудном, к примеру, в новом жилом комплексе вопросы о перепланировке предпочитают задавать не в городской администрации или местной жилищной инспекции, а прямо во флудилке ЖК. «Соседи, кто знает, можно ли расширить выходящее на лоджию окно, чтобы было больше света?» – спрашивает обладатель новенькой «однушки» без ремонта. «Конечно, это же ваша квартира, делайте что хотите! Только батарея внизу будет мешаться, поэтому ее надо заменить на вертикальную или вообще вывести на лоджию», – дает мудрый совет сосед. Робкие намеки о том, что любые переустройства нужно согласовать хотя бы с управляющей компанией, тонут в гуле других идей по перепланировке квартир.

Стенка на стенку

В Мосжилинспекции говорят, что в прошлом году получили почти девять тысяч обращений по поводу возможных незаконных перепланировок. Многие из них оказались ложными, но все же более 1,3 тысячи переустроенных квартир и нежилых помещений инспекторам найти удалось. «Их собственников оштрафовали в общей сложности на 23,4 миллиона рублей и обязали вернуть планировку в первоначальное состояние. Если этого не сделать, то можно лишиться квартиры – по решению суда ее могут продать с торгов, а последствия перепланировки должен будет устранить новый владелец», – рассказывают в ведомстве.

До этого, впрочем, доходит редко – обычно после визита жилинспекторов предприимчивые владельцы жилья предпочитают решить вопрос миром. Но бывает и по-другому - в конце прошлого года, к примеру, москвичу из-за незаконной перепланировки пришлось продать квартиру. Он объединил лоджию с комнатой, причем не просто убрал оконно-дверной блок, но и снес нижнюю часть фасадной стены. А оставшийся после этого радиатор отопления передвинул на лоджию, чтобы не мешался, как и советуют в долгопрудненской новостройке. Это довольно распространенная перепланировка, и она надолго могла бы остаться тайной, вот только перенесенный радиатор стал подтекать и затапливать лоджию соседа снизу. Он и написал жалобу в жилищную инспекцию.

Согласовать такую перепланировку не получилось бы в принципе – ни переносить систему отопления на лоджию, ни объединять ее с комнатами нельзя ни при каких условиях. Поэтому собственнику квартиры выписали штраф и обязали вернуть все в исходное состояние. Он, впрочем, делать этого не стал даже после решения суда, куда инспекция обратилась с иском. «Когда нарушитель осознал, что исправлять незаконную перепланировку все же придется, он продал проблемную квартиру, – рассказали в ведомстве. – Наше предписание выполнил новый собственник».

Свежеиспеченный владелец квартиры объяснил «РГ», что продавец о незаконной перепланировке не предупреждал, но и секретом она не стала – в плане БТИ лоджия была отдельной и радиатор стоял на привычном месте. В результате перепланировка стала поводом для скидки на квартиру, а покупателю пришлось вкладывать время и деньги, чтобы все переделать. «На исправление ушло два месяца и около 300 тысяч рублей», – признался он.

Управдом – друг человека

Интересно, что жалуются на незаконную перепланировку не только соседи тех, кто ее сделал, но и управляющие компании. Так, в Зеленограде на жителя «двушки» в корпусе 303 написал обращение как раз управдом – он выяснил, что тот вмешался в систему отопления. Во время проверки это подтвердилось – мужчина снес перегородку между туалетом и ванной, а также перенес радиатор на лоджию. И если первое он без проблем мог согласовать заранее, то второе в любом случае вне закона. Ремонт теперь придется делать заново.

В жилищной инспекции подчеркивают: любую перепланировку нужно согласовывать. Сделать это сейчас просто – все происходит онлайн через сайт мэрии mos.ru. Там же есть пошаговая инструкция о том, как нужно действовать и какие документы собрать – их список за последние годы основательно похудел, в том числе по отношению к новостройкам. Для типовых домов в Москве даже разработаны каталоги с вариантами разрешенных перепланировок – если взять идею оттуда, то можно сэкономить на составлении проекта, достаточно просто указать номер готового решения. Там уже нарисовано, где можно убрать стену, а где поставить витражное остекление.

Текст: Александр Мелешенко, «Российская газета» rg.ru