Ставка на спокойствие: как рынок жилья реагирует на экономико-политический шторм
Фото: msk.etagi.com. ЖК «Саларьево парк»
В марте рынок жилья оказался в беспрецедентной ситуации, потребовав срочных и решительных мер поддержки, которые не заставили себя ждать. Так, застройщикам власти обещают компенсировать часть кредитной ставки, чтобы они смогли достроить уже начатые объекты в срок. Также планируется сократить инвестиционно-строительный цикл за счет снятия административных барьеров и перевода ряда норм из обязательных в рекомендательные. Стоит вопрос и о возможности госрегулирования цен на строительные материалы для подрядчиков, выполняющих работы по госконтрактам.
Меры, несомненно, рабочие и крайне серьезные. Однако опрошенные «Стройгазетой» участники рынка придерживаются различных, зачастую полярных точек зрения — в диапазоне от «рынка больше нет» до «где наша не пропадала» и «время перемен — время новых возможностей».
Опасений у бизнеса несколько: упадет покупательская способность, не будет доступа к проектному финансированию, привычным импортным стройматериалам и строительной технике. Но, как показывает практика, мир гораздо интереснее и разнообразнее, чем нам кажется.
Цена спроса и предложения
Первым ответом потребителей на негативные факторы (геополитическая напряженность, рост инфляционных ожиданий в связи с падением курса рубля, резкий подъем ключевой ставки) стал… всплеск спроса на жилье. Правда, как отмечает руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева, он носит краткосрочный характер и связан в большей степени с теми покупателями, у которых была одобрена ипотека по старым ставкам, а также имелись средства для 100% оплаты недвижимости.
В ответ на возникший ажиотаж девелоперы — по старой проверенной схеме 2008-го и 2014-2015 годов — прибегли к пересмотру своих ценников в сторону повышения. «Более чем в 80% проектов они были скорректированы: из них почти в 40% — до 5%, примерно в трети — до 10%, в 15% цены поднялись свыше 15%, в 10-15% проектов — почти на 20%. Одна из причин пересмотра цен — субсидированная ипотека от банков-партнеров, по которым цена выше на 10-12% по сравнению с ценами по рыночным ставкам», — считает Елена Чегодаева. Другой причиной повышения цен, по мнению эксперта, стало изменение структуры предложения в проектах: выросла доля малоформатных лотов (это студии, 1-комнатные и 2-комнатные квартиры), что связано с желанием застройщиков вывести в продажу бюджетные варианты квартир с целью поддержания спроса, включая инвестиционный спрос, на фоне роста инфляции.
Подорожала не только бюджетная, но и элитная недвижимость. «Тупиковая ситуация на фондовом рынке, отсутствие гарантий сохранения денежных средств на банковских депозитах в период высокой инфляции — это текущие реалии. Именно поэтому многие клиенты стремятся в максимально короткие сроки вложить деньги в недвижимость. Некоторые риелторы в последние две недели фиксируют рост спроса на элитные объекты на 20-25%. Долгосрочный прогноз по сегменту сегодня не сделает никто, но в ближайшие три месяца нас точно ждет увеличение спроса и стремительный рост рублевых цен на «элитку» — 10-15% и выше. По «старым ценам» уже никто не продает», — описывает ситуацию директор по маркетингу ГK INSIGMA Александр Есипенко.
Продолжение роста цен в целом по рынку прогнозирует и управляющий партнер проекта «Живой комплекс LES» (СЗ «СПАРТАК») Олег Дедков. Однако эксперт считает, что причины будут уже совсем иные и отнюдь не самые приятные: сильнее на движение цен вверх влияет прикладная санкционная составляющая, которая разгоняет цены буквально на все. «Лично для меня очевидно, что взаимоотношения с внешними поставщиками трансформируются на длительную перспективу. Реальная инфляция в стройотрасли по итогам 2022 года превысит 20%. Кратное увеличение стоимости проектного финансирования и резкое снижение его доступности для застройщиков вкупе с замороженной ипотекой также погонят цены вверх. Сократятся и осознанный спрос, и честное предложение, рынок на 1-2 года может вернуться в состояние 20-летней давности, когда покупали только «богатые», а также обладатели «лишней» вторички, решившие ее поменять на новостройку. Только за счет принесения в жертву «священной коровы маржинальности» девелоперы смогут поддерживать спрос. Для проектов на уровне котлована рост цен может составить более 30%, от «коробки» и выше — 20%», — неоптимистичен Олег Дедков.
Управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова придерживается иной точки зрения. По ее словам, существенного роста цен на новостройки в связи с санкциями и их последствиями не будет. «Рост курсов валют фактически не скажется на росте себестоимости, поскольку большинство используемых стройматериалов — отечественные (за исключением элитного сегмента). Приостановка деятельности и уход ряда иностранных компаний, в том числе занимавшихся продажей стройтехники, также существенно не скажется на издержках строительства (и не повлечет рост цен), по крайней мере, в ближайшей перспективе. Динамика цен, как и прежде, во многом будет зависеть от текущего уровня спроса и объема предложения», — предполагает Ирина Доброхотова.
«Ахового роста цен не будет именно из-за проблем со спросом», — согласна с коллегой ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич. По ее словам, наиболее зависима в этом плане первичная недвижимость. «Рост стоимости материалов надо как-то компенсировать, — поясняет она. — Именно поэтому государство уже сейчас ограничивает цены на материалы, которые производятся внутри страны. Далее в планах регулятора продолжать субсидии на льготные ипотечные программы и усиливать их. Это поддержит спрос и не даст рынку «просесть» по цене».
Ставка на ставки
При этом ряд компаний в ожидании развития ситуации сейчас заморозил цены. Среди них ГК «А101» с мораторием на изменение цен на один месяц, что, по сообщению компании, «поможет людям, которые собирались улучшить жилищные условия, реализовать свои планы в сложившихся обстоятельствах».
Такую же ценовую политику проводят и компании GloraX и Gatchina Gardens: первая зафиксировала цены в своих проектах на уровне середины февраля, вторая обещает не менять их до конца апреля. «Прогнозировать, каким будет рост цен в ближайшие два-три месяца, затруднительно. Тем более, что ранее ФАС предостерегла застройщиков от подобных заявлений, с чем я полностью согласна», — напоминает руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens Наталья Осетрова.
«Дальнейшая ценовая политика будет зависеть от множества факторов, — продолжает тему вице-президент по инвестициям и GR компании GloraX Денис Лебедев, — от государственных мер поддержки отрасли, а также от соблюдения западными партнерами уже заключенных и оплаченных договоров на поставки материалов». Эффективным инструментом поддержки покупательского спроса, по мнению эксперта, станет субсидирование ипотечных ставок с учетом стоимости квартир в крупнейших мегаполисах страны и появление различных вариантов рассрочек от застройщиков как альтернативы повышенным ипотечным ставкам.
И все же, считает Марина Лашкевич, при всех озвученных вариантах актикризисной помощи маржинальность девелоперов все равно снизится. «Даже если себестоимость строительства возрастет на 30%, не думаю, что рост цен составит более 15%. Остальное застройщики компенсируют прибылью. И это лучший вариант, чтобы отрасль недвижимости осталась на плаву», — уверена она.
Помочь отрасли выстоять, считает Олег Дедков, может только стимулирование через системные банки, что сможет остановить эффект домино на девелоперском рынке. «Это сдерживание полной стоимости проектного финансирования на уровне не выше 15-17% годовых, а также отсрочки по выплате процентов по бридж-кредитам, ранее выданным застройщикам на приобретение земельных участков и бумажный девелопмент», — считает эксперт.
Другой продукт
Еще одним результатом происходящих на рынке перемен станет изменение самого жилья. «Те жилые комплексы, которые сегодня находятся на стадии проектирования, будут меняться — с точки зрения как экономики и финансовой модели, так и архитектурных и планировочных решений, — подчеркивает партнер архитектурного бюро Blank Architects Владимир Тихонов. — Безусловно, оптимизация затрат в условиях постоянно сжимающегося спроса на жилье необходима, однако она не должна сказываться на качестве строительства: упрощение не означает потерю качества конечного продукта».
Положительным итогом таких изменений, по мнению архитектора, может стать отказ от избыточных, «маркетинговых» решений в жилых проектах и рост адаптивности планировок квартир. Уже сейчас успешный проект жилья в любом классе должен предлагать не 5-7, а 10-20 вариантов планировок для разных типов жилья, чтобы удовлетворить запрос покупателя; по мере сокращения спроса потребность в вариативных решениях будет только расти.
Ирина ДОБРОХОТОВА, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»:
«При существенном падении спроса стоимость жилого «квадрата» может зафиксироваться на уровне прошлого месяца либо даже снижаться в ряде проектов с уже высоким ценником за счет скидок».
Виолетта БАСИНА, генеральный директор ГК «Омакульма»:
«Да, есть застройщики, которые остановили продажи — они на пересмотре цен. Многие начинают распускать отделы продаж. Но есть застройщики, которые продолжают продавать, в том числе и в рассрочку, у них устойчивая финмодель, и они заложили риски в стоимость квадратного метра».
Елена ЧЕГОДАЕВА, руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости»:
«В среднесрочной перспективе снижения цен на жилье не произойдет. Основными макроэкономическими причинами этого будут являться рост себестоимости строительства, падение курса рубля, повышение инфляции».
Надежда БАРАЧИНА, генеральный директор СК «Неометрия»:
«С одной стороны, увеличиваются цены на стройматериалы, с другой — сокращаются доходы граждан. К тому же, пока еще нет понимания, какими будут ставки по ипотеке. В таких условиях давать какие-либо прогнозы нецелесообразно, ситуация меняется каждый день».
Текст: Оксана Самборская, stroygaz.ru
