Свой-чужой балкон. Кому принадлежат лоджии петербургских домов
Этой проблеме в Петербурге, наверное, столько десятилетий, сколько существуют балконы и лоджии. И нерешаемая, она только обостряется с годами... Жилкомсервис № 2 Калининского района подготовил два судебных иска к гражданам, которые, по мнению управляющей компании, должны демонтировать все то, что соорудили на своих лоджиях. – Речь идет о двух квартирах в доме № 34 по Светлановскому проспекту, – рассказал генеральный директор УК Александр Морозов. – Соответствующие предписания мы направили собственникам несколько месяцев назад. Сроки давно вышли. Теперь суд разберется, законно или незаконно остеклены эти лоджии.
И стульчик уберите
Про балконы-лоджии общественности известно не слишком много: на них можно курить (на самом деле нельзя), хранить (нежелательно) картошку, зимнюю резину и несдуваемые санки-ватрушки. Можно по утрам пить кофе – это пожалуйста. А вот что с балконами не рекомендуется делать, так это... считать их своей собственностью. Законодательство в этом вопросе, не стоит скрывать, сильно буксует. Но общая тенденция уже просматривается: балконные плиты-перекрытия и ограждения являются общим имуществом собственников дома. Совсем как колясочная. Поставил коляску – забрал коляску. И с балконом так же: поставил стул – убрал стул...
Совершенно определенно на эту тему высказался Верховный суд в 2017 году. Слушалось дело о переустройстве помещения, которое до того рассматривали Октябрьский районный суд Краснодара, а затем Краснодарский краевой суд. Местные власти настаивали на том, что проект переустройства балкона не был согласован с соответствующими службами и собственники не давали своего разрешения на переустройство общего имущества. Вторая сторона – гражданка Зинаида Владимировна А. – выдвинула встречные требования: узаконить переустройство, так как у нее имеется экспертное заключение о том, что переустройство не противоречит требованиям СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные», выполнено без нарушений правил пожарной безопасности и не влияет на крепость дома.
Сооружение, надо признать, было весомым. Зинаида Владимировна умудрилась увеличить размер балкона примерно на треть, облицевать все это профнастилом, а сверху соорудить козырек (цитата из решения суда – «выходящий за границу балконной плиты перекрытия приблизительно на 1,5 м»). К тому же на балконе была установлена батарея, подключенная к общей системе.
Две судебные инстанции в Краснодарском крае удовлетворили требования гражданки А., признав за ней право узаконить переустройство. Ее соседи сверху, которые из-за козырька не видели ничего, и администрация муниципального образования остались ни с чем.
Верховный суд отменил эти решения, подчеркнув, что произошло не только уменьшение размера общего имущества (и увеличение личного имущества Зинаида Владимировны), но и изменение назначения помещения.
Суд подробно остановился на вопросе собственности. Отметил, что в Жилищном кодексе (ст. 36, часть 1, пункт 3) сказано: «собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое оборудование». А в правилах содержания общего имущества (постановление правительства РФ № 491, 2006 год) перечислено все, что входит в состав общего имущества (раздел 1, пункт 2): фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции. Кроме того, подчеркнуто, что на переустройство, перепланировку или реконструкцию (закон эти понятия не разделяет), которые невозможны без присоединения части общего имущества, необходимо получить согласие всех собственников помещений в доме. Еще раз: всех!
В общем, Верховный суд отправил дело о балконе гражданки А. на новое рассмотрение.
Судись – не хочу!
В Петербурге, разумеется, действует аналогичное законодательство.
Правда, в 2017 году отменили правила содержания и ремонта фасадов, в которых большое внимание уделялось персонально балконам и лоджиям. Очевидно, власти сочли, что не нужно плодить лишние юридические сущности, что хватит тех запретов и условий, которые уже имеются, к примеру, в законе «О благоустройстве в Санкт-Петербурге». А там есть перечень объектов благоустройства, в который, в частности, входят и фасады со всеми элементами, включая балконы. В законе сказано, что размещение элементов благоустройства осуществляется на основании разработанного и согласованного проекта благоустройства. Стало быть, и остекление или, скажем, козырек над балконом могут появиться только после разработанного и согласованного проекта и «всенародного» голосования.
Так что сейчас УК, ТСЖ и ЖСК могут подавать в суд практически на всех граждан. Дома в «спальных» районах сплошь покрыты самостийным разнокалиберным остеклением. Эдакие «парнички» на фасаде: у кого на сколько хватило денег и фантазии. В «спальниках» хотя бы нет архитектуры. Но ведь «парнички» в изобилии появились и там, где она имеется, – историческая, ценимая и охраняемая. На Московском проспекте остекление приторочено прямо к монументальным колоннам сталинских домов. Попадаются отдельные объекты даже в центре. Так, одно из таких сооружений, обшитое сайдингом, нависает прямо над Лиговским проспектом...
С большой долей вероятности можно предположить, что суды признают незаконность всего понастроенного. Однако управляющие компании не спешат разворачивать масштабные судебные баталии. Слишком накладно. Чтобы подать один иск, необходимо заплатить госпошлину 6 тысяч рублей. Эдак никаких денег не хватит.
Кроме того, несложно предугадать реакцию людей. Если жители исторических зданий (разумеется из тех, кто не лишен здравого смысла) в глубине души поймут, что гранитная колонна и «парничок» – нежелательное соседство, то «панельки» и «хрущевки» встанут стеной, защищая свое место под солнцем на застекленном балконе.
Так, несколько дней назад из-за остекления в Кировском районе случился настоящий скандал. ЖКС № 2 Кировского района дало предписание жителям дома № 15 по улице Трефолева демонтировать лишние (не предусмотренные проектом 60-х годов прошлого века) сооружения на балконах. Разумеется, этого никто не стал делать. А высотников с техникой, прибывших выполнять предписание насильно, прогнали. Те успели разобрать лишь один балкон. Да и то потому, что собственник не слишком-то сопротивлялся. Жители дома с возмущением показывали всем любопытствующим на обломки досок и стекла как на доказательство противозакония и самоуправства.
– Мы 30 лет с этими балконами жили, и они никому не мешали, – рассказала местная жительница. – А теперь вдруг стали мешать?..
Признаться, созерцание разобранного балкона могло натолкнуть и на противоположные мысли: доски-то прогнили. 30 лет не спишешь. Ничто не вечно, а кое-что имеет обыкновение еще и падать.
В зоне риска
С одной стороны, управляющие компании, совершенно очевидно, не в состоянии и не собираются массово судиться из-за балконов-нарушителей. С другой – те же компании готовы тратиться и идти на обострение отношений с отдельными собственниками. Почему?
Можно насчитать целых три причины. Первая: «а вдруг и правда суд постановит демонтировать, и – демонтируют». Вторая: даже если добровольно не демонтируют, всегда можно сослаться на попытки решить проблему в юридическом поле. И третья: после такого решения суда собственник или наниматель несут полную ответственность за все то, что может произойти в результате переоборудования. А произойти может что угодно. К примеру, с балкона дома на Трефолева, 15, - упасть сосулька. У управляющей компании теперь имеется железное доказательство того, что она предприняла все от нее зависящее, чтобы уберечь прохожих от падения льда на голову с конкретного балкона...
Свои резоны имеются и у ЖКС № 2 Калининского района. Два собственника, против которых готовятся иски, не просто остеклили свои лоджии на первом этаже дома на Светлановском проспекте, но и заложили кирпичом подбалконное пространство, а заодно перекрыли доступ к подвальным продухам. Жилищная инспекция за такое по голове не погладит. А наоборот – оштрафует. И пусть теперь штрафует того, кто воздвиг стену. А у жилкомсервиса – вот! – решение суда на руках.
В городе имеются соответствующие прецеденты. Так, в 2017 году УК «Строитель» судилась с семейством К. из-за остекленного балкона... Если совсем честно, то сыр-бор вышел, конечно, не из-за самого остекления, а из-за автомобиля, на который упала сосулька. Управляющей компании крайне важно было доказать, что сосулька упала именно с самовольно переделанного балкона. Предъявили в суде предписание, выданное семейству К.: убрать «конструкцию с крышей», сооруженную на балконе 18-го этажа. Рассказали, что несколько раз предупреждали граждан, что, в случае чего, отвечать будут они... И вот случай настал.
С какого именно этажа упала тогда сосулька – поди теперь разберись. Суд исходил прежде всего из того факта, что у семейства отсутствует разрешение на сооружение. Вот и решил – демонтировать. А «Строитель», по букве закона, избежал необходимости оплачивать обиду автовладельца.
Судебная практика мало-помалу складывается. И граждане сами могут трезво оценить, входит ли их балкон в зону риска: скапливается ли на нем наледь? Летит ли вниз штукатурка или облицовка? Если наблюдается что-то подобное, ждите появления управляющей компании с предписанием или иском...
spbvedomosti.ru
