Фото: vecteezy.com. Ключевая ставка — 21%: что ждет рынок недвижимости в 2025 году

После изменения учетной ставки ЦБ до 21% рынок жилья сильно «остынет», а темпы строительства замедлятся. На фоне риторики Банка России о необходимости введения более жестких мер для обуздания инфляции эксперты прогнозируют вероятный дефицит предложений в комфорт-классе и не исключают банкротств застройщиков. Опрошенные «Движение.ру» игроки рынка оценили перспективы развития отрасли в изменившихся условиях.

Центральный банк России в третий раз за год увеличил ключевую ставку. Напомним, 26 июля регулятор после годовой паузы принял решение о ее повышении на 2 процентных пункта, до 18% годовых. В сентябре «ключ» снова вырос, до 19%. 25 октября зафиксирован новый рекорд — 21% годовых.

«Требуется дальнейшее ужесточение денежно-кредитной политики, для того чтобы обеспечить возвращение инфляции к цели и снизить инфляционные ожидания. Банк России допускает возможность повышения ключевой ставки на ближайшем заседании. По прогнозу Банка России, с учетом проводимой денежно-кредитной политики годовая инфляция снизится до 4,5–5,0% в 2025 году, 4,0% в 2026 году и будет находиться на цели в дальнейшем»,— говорится в официальном сообщении регулятора.

Банки октябрьского решения ЦБ по «ключу» не ждали и изменили условия заранее. В «Сбере» базовая ставка по рыночным программам на неделе достигла 25,2%. О повышении также сообщил ВТБ, минимальные ставки здесь начинаются от 25,7%. В этом же диапазоне ипотечные проценты установили Альфа-Банк, Газпромбанк и Совкомбанк.

«Сейчас ЦБ повысил учетную ставку до 21%. Я думаю что рынок недвижимости России уже окончательно подстроился под высокие учетные ставки и теперь уже никого ничем не удивит», — говорит Ильдар Хусаинов, глава федеральной риэлторской компании «Этажи».

Ипотечные ставки уже несколько месяцев являются заградительными для многих потенциальных покупателей, ежемесячные платежи для людей со средним уровнем дохода неподъемные. Поэтому роста спроса на недвижимость и активных продаж ожидать в ближайшее время не стоит, отмечают также опрошенные Движение.ру участники рынка.

Темпы строительства

Если ключевая ставка сохранится на прежнем уровне или продолжит повышаться и в 2025 году, то это крайне негативно отразится на деловой активности девелоперов и выводе новых проектов на рынок, говорит Анна Соколова, коммерческий директор «ОМ Девелопмент». Это произойдет не сразу, но снижение объемов строительства вполне вероятно уже в ближайшие два года.

«При таком „ключе“ сложно прогнозировать как будет развиваться рынок в 2025 году. Вопрос: сможет ли государство полноценно субсидировать семейную ипотеку, если базовые процентные ставки по кредитам будут выше, остается открытым.

Объемы продаж у застройщиков однозначно продолжат падать. Доля рассрочки достигнет 70%, а доля ипотеки — всего лишь 30%», — поясняет Гульсина Шакова, начальник отдела ипотечного кредитования ГК ТОЧНО.

Вероятно, в короткой динамике до года та точка, в которой объемы стройки и ввода жилья в эксплуатацию изменятся, не наступит, уточняет Анастасия Стройкова, директор по коммерции ГК «Атлас Девелопмент». Темпы могут незначительно стагнировать по причине того, что сейчас девелоперы смотрят на скорость выбытия лотов.

«Те проекты, которые планировались к старту во второй половине 2025 года, возможно, могут быть перенесены. Со сроками запуска в первом полугодии вряд ли кто-то будет откладывать, так как затраты уже сделаны», — поясняет Анастасия Стройкова.

Даже в третьем квартале, в период высоких ставок, крупные застройщики глобально не пересматривали свои стратегии и сроки строительства, подытоживает Федор Ушаков, директор по продажам компании «Мангазея».

«Разумеется, увеличение или снижение стоимости заемных средств влияет на доходность, но только в краткосрочной перспективе. В девелопменте горизонт планирования составляет не менее пяти лет», — отметил эксперт.

Высокая ключевая ставка влияет не только на потребительские настроения и цены, но и темпы строительства. В нынешней ситуации застройщики не успевают наполнять эскроу-счета в соответствии с планом и стоимость финансирования начинает расти, рассказывает Марина Павлюкевич, генеральный директор PLG, председатель комитета РГУД по гостиничной недвижимости. В связи с этими в ближайшее время стоит ожидать снижения темпов строительства жилья эконом-класса.

«Уже действующие проекты продолжат реализовываться, однако девелоперы пока воздержаться от запуска новых. Бизнес-класс и элитный сегмент эта тенденция затронет в меньшей степени, поскольку они не так сильно зависят от ипотеки», — поясняет Марина Павлюкевич.

Высокая ключевая ставка в ближайшее время продолжит сдерживать спрос, на этом фоне застройщики будут замедлять вывод новых объектов, что усилит сокращение объема предложения, комментирует Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group).

«Например, в Санкт-Петербурге и Ленобласти этот показатель может снизиться с 4 до 3,4 млн кв. м к концу 2024 года по сравнению с концом 2023 года, цены в этом случае останутся стабильны. Так, по итогам III квартала в классе „масс-маркет“ цены зафиксированы на уровне 246 тыс. руб. за кв. м в Петербурге и 149 тыс. руб. за кв. м в пригородных локациях Ленинградской области», — уточняет Ольга Трошева.

О том, что застройщики замедлят вывод нового жилья на 30-40%, говорит и Лев Нагорняк, руководитель отдела продаж компании VIRA. Другие же игроки рынка утверждают, что такого резкого падения ожидать не стоит.

«Для выполнения своих обязательств по наполнению счетов эскроу в соответствии с договорами проектного финансирования застройщикам понадобится помощь для обеспечения достаточного объема продаж в виде льготных государственных программ. Но также отмечу, что девелоперский бизнес является долгосрочным: только строительная фаза среднего проекта занимает несколько лет. Следовательно, в краткосрочном периоде негативные изменения влияют на рынок ограниченно, и объемы строительства и ввода жилья драматически не сократятся», — прогнозирует Владислав Преображенский, исполнительный директор клуба инвесторов Москвы.

В 2025 году девелоперы могут нарастить объемы строительства лишь на 5%, считает Ксения Рысенко, директор департамента аналитики федерального девелопера «Неометрия».

Как будут меняться цены на жилье

Если темпы строительства будут стагнировать, то цены — только расти. Бизнес застройщиков напрямую зависит от условий кредитования. При увеличении «ключа» кредиты становятся дороже, и девелоперы вынуждены компенсировать эти расходы, постепенно повышая стоимость недвижимости.

«В ближайшие 12 месяцев мы допускаем коррекцию цен как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости в пределах 3–5%. Однако на горизонте свыше 12–18 месяцев стоимость жилой недвижимости может вновь начать резкий рост», — прокомментировали ситуацию в АКРА.

На рынке новостроек ценообразование зависит от многих факторов: инфляции, цены на материалы и, в главной мере, от утвержденных моделей проектного финансирования, уточняет Роман Корнышев, коммерческий директор ГК «Вертикаль». В связи с этим у девелоперов не так много возможностей для маневра.

«Цены могут корректироваться, но изменения будут незначительными. А в долгосрочной перспективе мы в любом случае увидим рост. Да, будут какие-то специальные предложения и скидки, но чаще всего эти инструменты используются девелоперами для продажи остатков, в том числе не самых ликвидных», — прогнозирует Роман Корнышев.

Хотя на вторичном рынке иное ценообразование, доступной ипотеки там тоже нет, говорит Лев Нагорняк, руководитель отдела продаж компании VIRA. Поэтому этот рынок в первой половине 2025 года, скорее всего, ждет стагнация в ценах, а квартиры будут реализовываться темпами, аналогичными 2024 году.

Стимулирование продаж от застройщиков

Квадратные метры в запущенных проектах продавать нужно, и, пока ЦБ не решит снизить «ключ», застройщики будут привлекать покупателей посредством собственных программ, говорят эксперты.

«Рынок недвижимости постепенно адаптируется к высокой ключевой ставке и отсутствию массовых льготных программ. Банки и девелоперы уже разрабатывают и запускают новые субсидированные продукты, более активно продвигают альтернативные способы покупки вроде рассрочки или обмена», — уточнили в компании «Брусника».

«Период охлаждения рынка недвижимости уже начался. Самые расторопные и активные девелоперы уже тестируют не первую итерацию собственных финансовых инструментов, что помогает частично решить проблему. Но эффект временный. Большинство объектов реализуется на условиях проектного финансирования. Без наполнения эскроу-счетов банки тормозят финансирование стройки, что отразится на темпах ввода жилья. Все это в 2025 году приведет к кризису в строительной отрасли», — говорит Дмитрий Павлов, директор по маркетингу BM Group Development.

Девелоперы действительно приспосабливаются к новым условиям и ищут варианты стимулирования продаж, хотя, на самом деле, кроме субсидированной ипотеки и рассрочек, вариантов особо нет, уточняет Денис Бобков, руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus. Ипотека довольно жестко зарегулирована, и нет уверенности, что процедура не будет и дальше ужесточаться через новые ограничения.

«Чтобы стимулировать продажи, застройщики, вероятно, будут придумывать инструменты, которые в 2025 году позволят сэкономить по сравнению с текущей ценой. Имею в виду какие-то локальные скидки по отдельным видам квартир», — конкретизирует Денис Бобков.

Для минимизации простоев в продаже готовой недвижимости девелоперы могут активнее развивать арендные программы, предполагает Владимир Щекин, сооснователь и совладелец ГК «Родина». Возможно, часть застройщиков начнут предлагать квартиры как готовый арендный бизнес для инвесторов. Такие схемы уже широко применяются в сегменте коммерческой недвижимости, и их распространение на жилую недвижимость вполне вероятно, отметил он.

Сокращение объемов строительства крупные компании начали еще весной, уверен Денис Астафьев, основатель инвестиционной компании SharesPro. Сейчас девелоперы стремятся сохранить ликвидность, завершить текущие проекты и максимально распродать имеющиеся объекты, чтобы аккумулировать денежные средства.