Фото: alamy.com. В России ввели эскроу-счета для ИЖС

Распространение эскроу-счетов на ИЖС увеличит стоимость проектов минимум на 10-20%. Для покупателей механизм сделает частное домостроение безопаснее, подрядчикам, в свою очередь, грозят монополизация рынка и неподъемные проценты по проектному финансированию, говорят эксперты.

С 1 марта 2025 года механизм эскроу-счетов распространился на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Процедура призвана повысить регламентированность и прозрачность рынка, а также стимулировать подрядчиков исполнять сроки строительства. Вместе с тем механизм приведет к удорожанию объектов и создаст дополнительную нагрузку на бизнес, к которой готовы не все игроки рынка, считают эксперты. Подробнее в материале «Движение.ру».

Как работает эскроу в ИЖС

Работу эскроу-счетов в ИЖС определяет пакет документов, которые в июле 2024 года подписал президент РФ Владимир Путин, — это новый Федеральный закон от 22 июля 2024 года № 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу», а также корректировки ФЗ № 187-ФЗ от 22.07.2024 (о страховании вкладов; Градостроительный кодекс; ФЗ о маткапитале № 256-ФЗ; ФЗ о госрегистрации).

Закон не запрещает строительство частных домов без эскроу, но получить ипотеку на такие проекты не получится. Согласно новым правилам, физлица после заключения договора с подрядчиком размещают средства на счете в банке, деньги хранятся, пока компания не выполнит обязательства по договору. Схема в целом аналогична той, что применяется при строительстве многоквартирных домов.

Механизм позволяет застраховать до 10 млн руб. средств собственника на эскроу-счете, а также потратить на строительство материнский капитал. В случае расторжения договора деньги вернутся.

Подрядчиком может стать юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, зарегистрированный в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Цифровой платформой для реализации проектов является портал строим.дом.рф, где застройщик после заключения договора будет размещать необходимую информацию.

По данным ДОМ.РФ, на цифровой платформе уже доступен каталог проектов, включающих более 8,6 тыс. частных домов. Порядка 80% из них подрядчики готовы построить с применением механизма эскроу.

«Принятие закона — начало реформы частного домостроения, направленной на установление единых правил взаимодействия для граждан, подрядчиков и банков. Это позволит не только повысить доверие между участниками рынка, но и сформировать прозрачный и безопасный сегмент ИЖС. В целом мы ожидаем, что реформа ИЖС позволит выйти на новый уровень развития сегменту частного домостроения за счет повышения качества построенных домов и безопасности финансов граждан, а также доступности кредитных инструментов как для физических, так и для юридических лиц», — считает заместитель генерального директора ДОМ.РФ Алексей Ниденс.

Цены вырастут, спрос снизится

Система эскроу показала себя эффективно в многоквартирном строительстве: выросли объемы и прозрачность рынка, стабилизировались процессы, но одновременно увеличились цены. В частном домостроении эта тенденция также прослеживается: по оценкам опрошенных Движение.ру экспертов, минимальный рост цен составит от 10 до 20%. Это, в свою очередь, продолжит снижение спроса, которое наметилось в 2024 году после завершения льготной ипотеки и повышения «ключа» до рекордных отметок.

Некоторые эксперты заявили, что банки стали применять эту норму закона значительно раньше. В частности, в IV квартале негласно ипотеку старались выдавать только на объекты с проектным финансированием, говорит глава федеральной риелторской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. Кредиты удавалось получить на покупку домов у крупных игроков рынка.

«В итоге, по нашим оценкам, доля кредитования загородных домов в четвертом квартале упала с 20% до 2%. А когда уже ставка по рыночной ипотеке стала 30%, то такие кредиты оформляли только в случае острой необходимости. Далее из-за резкого перехода на эскроу 70% загородных девелоперов столкнулись с финансовыми разрывами, к которым компании не были полностью готовы», — написал Ильдар Хусаинов в своем Telegram-канале.

В ближайшие месяцы переход на эскроу-счета сможет привести к охлаждению спроса еще до 30%, говорит генеральный директор компании BN Group Ольга Иванова. Также в среднесрочной перспективе эксперты ожидают корректировку планировок новых проектов в пользу малогабаритных коттеджей, которая произойдет для снижения итоговой стоимости. Предполагается, что спросом будут пользоваться одноэтажные дома площадью до 100–120 кв. м.

При этом в случае отсутствия новой льготной ипотечной программы себестоимость строительства может вырасти до 20-25%, пояснила представитель компании. Среди основных причин эксперт назвала текущую ключевую ставку в 21% и дополнительные проценты, которые банки будут закладывать за риск заключения сделок с частными лицами.

«Подрядчики не скрывают, что закладывают в цену 10-15% за необходимость заморозки средств на счетах эскроу. Во-первых, ожидают того самого потребительского экстремизма и пока не могут оценить его масштабы «в деньгах». А во-вторых — сама по себе необходимость хранить средства на эскроу-счете на фоне огромных инфляционных ожиданий в 2025 году для подрядчиков не выглядит бесплатной», — прокомментировала руководитель департамента загородной недвижимости VSN Group Ольга Магилина.

Как механизм повлияет на сроки реализации проектов предсказать пока сложно, ситуация может развиваться в двух направлениях, поделился сооснователь компании «Парк Девелопмент» Алексей Казарин.

«В первом случае застройщики будут внедрять механизмы “быстрой стройки”, во втором — наоборот задерживать сроки строительства в связи с дефицитом финансирования. При этом насколько активно мелкие компании начнут браться за такие проекты, пока непонятно», — добавил он.

Главные риски эскроу в ИЖС

Помимо удорожания строительства, эскроу-счета могут привести к укрупнению и монополизации рынка ИЖС. Мелкие или средние подрядчики будут находиться в более сложных условиях, связанных с одобрением финансирования или более высокой ставкой по кредитам, отметила Ольга Иванова. Также в некоторых регионах страховой суммы может не хватить для полного покрытия ущерба. В группе риска находятся Московская, Ленинградская области и Краснодарский край, говорят эксперты.

Для застройщиков, по мнению Алексея Казарина, существенными минусами также станут:

● отсутствие прямого финансирования строительства;

● сложность процесса получения одобрения;

● минимальное количество одобренных заявок;

● трудности с получением кредита под наполненные эскроу-счета.

Дополнительно игроки рынка говорят о рисках возникновения потребительского экстремизма. В рамках нового закона работу подрядчика принимает заказчик, далее регистрируется право собственности на дом, и только после этого компания получает деньги.

«В таких обстоятельствах покупатель может просто не подписывать акт приема-передачи готового объекта, не особо утруждая себя мотивацией. Одновременно объект недвижимости, построенный на собственные или заемные средства подрядчика, стоит на земле заказчика, а заработанные деньги остаются замороженными. Надеемся, что подавляющему большинству покупателей нужна все-таки не тяжба, а готовый дом, — и “экстремистов” окажется не более 3-4%», — резюмировала Ольга Магилина.

Авторы: Ангелина Зиньковская, Юлия Клиндухова