«Ведомости» о технологии рынка фасадного остекления

Стеклянные стены не слишком подходят для московского климата - тепло из домов утекает через них в 3 раза быстрее, чем через стены обычные, - однако смотрятся эффектно и продаются дорого.

«Главное - чтобы для потребителя не было сюрпризом, что такая красота требует дополнительных затрат», - говорит Андрей Жолин, гендиректор компании «Маторин-ТМ».

Со времен первых столичных стекляшек 1970-х гг. произошел значительный технологический рывок в фасадном остеклении. Однако способность стеклянных стен обеспечивать полноценную защиту и укрытие все еще вызывает у многих сомнение. Кроме того, жителей «застеколья» обычно интересуют вопросы прочности прозрачных стен и цена эксплуатации.

Призрачная простота 

«Делать стеклянные фасады - самый легкий способ проектирования, - считает архитектор Тотан Кузембаев. - Для того чтобы сделать эффектный фасад из обычной стены, требуется больше воображения, знаний. Стеклянную стену не нужно облицовывать снаружи и штукатурить внутри». Работать со стеклянными фасадами не так просто из-за особенностей материала, не соглашаются его коллеги.

«При выборе нужного типа стекла для комплекса сооружений 19-го участка в «Москва-сити» («Северная башня», архитектор - Владимир Аханов) нам пришлось поломать голову, - рассказывает Игорь Норманн, главный архитектор Проектного института № 2. - Любой архитектурный объект при различном освещении смотрится по-разному, а тем более стеклянный. Мы после возведения нескольких этажей несущих конструкций смонтировали на фасаде фрагменты с различными стеклами и смотрели, как выглядит плоскость при утреннем и вечернем освещении, а также в различную погоду».

Не всегда удается найти точные данные о том, какую часть спектра будет пропускать стекло того или иного оттенка в условиях естественного освещения. Например, стекло с золотистым напылением отражает красно-желтые цвета и пропускает только сине-зеленые, хотя изначально кажется, что оно позволит добиться теплого освещения в интерьере. А нейтральное по цвету стекло, отражающее голубой цвет, как раз дает теплый оттенок внутри.

При фасадном остеклении иногда возникает «эффект линзы». «Из-за низкой температуры на улице давление внутри стеклопакета падает, воздух или газ, находящийся там, сжимается и втягивает центральную часть стекла, - объясняет Борис Бутцев, ведущий технический специалист компании «Аэрэко» (вентиляционные системы). - Фасад такого здания превращается в зеркало из комнаты смеха». Чтобы избежать подобного явления, внешние стекла делают достаточно толстыми (около 6 мм).

Значительная толщина стеклянных стен необходима также для безопасности. По словам экспертов, используемые для фасадов стекла рассчитаны на потенциальные нагрузки: на них можно облокачиваться, кроме того, они выдерживают удар тела человека, например, при случайном падении. Так, закаленное стекло толщиной 8 мм может выдержать удар мягкого тела весом 45 кг с высоты падения 1,2 м.

Крепежи стеклопакетов на фасадах могут быть видимыми либо невидимыми снаружи, но в любом случае они заметны внутри. Полностью стеклянные бесшовные фасады встречаются лишь как единичные и весьма дорогостоящие образцы экспериментального зодчества. Например, стеклянное здание гольф-клуба на территории курорта «Пирогово», спроектированное Тотаном Кузембаевым. «У стекол герметично склеены торцы, что создает эффект абсолютной прозрачности, - объясняет архитектор. - Стена клуба состоит из двойных стекол, расстояние между которыми - 0,5 м. Между стеклами циркулирует теплый воздух, который специально обрабатывается и осушается, чтобы исключить запотевание и изморозь. Летом, наоборот, воздух охлаждается». Свежий воздух поступает через неприметную стеклянную призму, стоящую на улице, и по подземным трубам попадает внутрь здания.

Как в аквариуме

Сплошное фасадное остекление исключает открывание окон. Вентиляционные системы в таких домах делаются либо механическими (когда свежий воздух с улицы принудительно нагнетается в помещения, а грязный удаляется), либо гибридными (когда воздух проникает через специальные клапаны, встроенные в ригель-стоечную конструкцию фасада, а забирается через механическую вытяжку).

Механическая вентиляция стоит дорого. «В квартире площадью 100 кв. м организовать механический приток стоит около 30 евро на 1 кв. м, это 3000 евро на квартиру, - подсчитывает Борис Бутцев. - Кроме того, часть здания будут занимать оборудование и воздуховоды. То есть инвестору, который планирует построить и продать, например, 10-этажный дом, нужно учесть, что технической начинки наберется еще на один дополнительный непродаваемый этаж».

Инженеры и архитекторы предлагают сэкономить, организовав естественный приток воздуха через встроенные в крепежную систему стеклянного фасада приточные клапаны, которые в разы дешевле. Но для производителей фасадов это означает усложнение технологии производства. Поэтому, если у инвестора есть негласная возможность пройти экспертизу с неправильно организованным воздухообменом, то скорее всего он откажется и от механического притока, и от клапанов, лишая тем самым будущих жильцов либо обитателей офиса полноценного воздухообмена.

«К счастью, бывает и наоборот, когда инвестор решает сэкономить, не нарушая СанПиН, и заставляет стекольщиков, архитекторов и инженеров думать над решением», - продолжает Борис Бутцев. Например, воздушный приток через клапаны был организован в стоечно-ригельной системе крепежа стеклянного фасада ЖК Mirax Park в Тропарево-Никулине.

Гибридную вентиляцию можно организовать в невысоких зданиях, однако в высотках с невидимыми снаружи креплениями система вентиляции всегда полностью механическая, совмещенная с воздушным отоплением и кондиционированием.

Тепло, холод и расход

«Летом на охлаждение стеклянных зданий нужно много электроэнергии», - рассказывает Павел Бокарев, главный конструктор архитектурного бюро «А_приори проект». То же касается и расхода на отопление в зимний период. Через стеклянные фасады в 2-3 раза быстрее уходит тепло, чем через стены.

Тем не менее «существующие и строящиеся сегодня здания со стеклянными фасадами полностью соответствуют современным нормам энергоэффективности», утверждает Вадим Ливчак, начальник отдела энергоэффективности Мосгосэкспертизы, «в таких зданиях за стеклянными наружными стенами в любом случае есть глухая часть перекрытий, подвесных потолков, которые утепляются дополнительно». Кроме того, например, башни в ММДЦ «Москва-сити», здание правительства Москвы на Новом Арбате имеют широкий корпус - более 20 м. «Если ширину корпуса типового дома, которая составляет 11 м, увеличить на 2 м, его энергоэффективность повысится на 20%, так как относительно объема наружная площадь уменьшается», - объясняет эксперт.

Ширина корпуса сказывается на освещенности помещений. «Высокая стеклянная башня со стороны кажется узенькой, стройной, но если вы «срежете» один этаж такой башни, то увидите, какую огромную площадь он занимает, - объясняет Павел Бокарев. - Центр этажа будет удален от окон метров на 30, т. е., чтобы туда проникало естественное освещение, придется делать большие окна». Зачастую после расчетов, когда ясно, что здание по нормативам должно быть остеклено на 80%, заказчик стеклит его уже целиком. «Все же лучше ставить окна исходя из санитарных требований по естественному освещению, но не более того», - добавляет эксперт.

«Используются специальные стекла с низкоэмиссионным покрытием, - говорит Артем Чуриков, глава аналитического отдела «Аэнерджи». - Это стекла с напылением оксидов, отражающие тепло (инфракрасное излучение) обратно в помещение зимой, создавая парниковый эффект. Летом отражается уже тепло с улицы, позволяя поддерживать в помещениях комфортную температуру и снизить затраты на кондиционирование. Те же функции может выполнять и теплоотражающая пленка на традиционных стеклах». И все-таки окна «холоднее» традиционной стены.

«Энергосберегающие свойства окон определяются величиной сопротивления теплопередаче R, - объясняет Бутцев. - У самых современных это значение составляет от 0,8 до 1,0 кв. м x оC/Вт (существуют стеклопакеты и с большим сопротивлением теплопередаче, но это ультрасовременные дорогостоящие технологии, которые в строительстве используются редко). Для обычных стен в условиях московского климата величина сопротивления теплопередаче должна быть не менее 3,15».

Остекленные здания могут отапливаться по-разному: за счет горячего водоснабжения (по данным МОЭК, в 2011 г. стоимость 1 Гкал составляет 1433,11 руб., тариф у «Мосэнерго» немного ниже - 1090,60 коп. за 1 Гкал), а также, например, только за счет электроэнергии.
Кому выгодно

«На стоимость стеклянного фасада здания влияет множество факторов: тип стекла, российский или зарубежный производитель (во втором случае стоимость может отличаться более чем на 25%), габариты и специальные напыления, повышающие энергоэффективность стеклопакета, - перечисляет Станислав Моисеенко, менеджер группы архитектурных проектов компании AGC Glass Europe. - Стоимость стеклопакетов для фасадов практически не отличается от цены стеклопакетов со схожими характеристиками, используемых в оконных проемах обычных стен». В гостинице InterContinental (на месте бывшего «Минска» на ул. Тверской, AGC поставляет стекло для проекта), где площадь остекления - более 35%, стоимость стеклянного фасада (учитывая материал, работу и проч.) составляет 14 000 руб. за 1 кв. м.

«В школе поселка Жуковка (основной материал этого здания - кирпич) площадь остекления - 2500 кв. м по цене 15 000 руб. за 1 кв. м. Стеклянный фасад в виде чаши у МФК на Олимпийском проспекте - это 13 000 кв. м, 16 810 руб. за 1 кв. м», - приводит еще примеры Моисеенко.

«Решение об использовании тех или иных фасадных материалов опирается не столько на расчет себестоимости, сколько на оценку потенциальных потребительских качеств здания, - говорит Марина Губанова, директор департамента управления активами Capital Group. - Стеклянные фасады позволяют повысить уровень естественного освещения, улучшить видовые характеристики, повышают класс здания и, соответственно, цену недвижимости в нем». «Однако оценить это в количественных показателях невозможно, можно говорить лишь об общем повышении ликвидности проекта», - утверждает она. Между тем площадь остекления в двух последних проектах Capital Group составляет более 90%: в МФК «Город столиц» это более 80 000 кв. м, а в ЖК «Легенды Цветного» - 31 500 кв. м. В «Городе столиц» 1 кв. м стоит 225 000 руб., ставка аренды для коммерческих площадей - $850 в год, в «Легендах Цветного» - 270 000 руб., аренда - $1000, сообщили в компании. «Точная стоимость коммунальных услуг в обоих комплексах сейчас определяется, она будет соответствовать средней для сегмента элитной недвижимости цене - около $5-7 за 1 кв. м», - добавляет Губанова.

«Поддержание стеклянных фасадов в чистоте не сильно повлияет на эксплуатационные расходы», - считает Анжела Кузьмина, коммерческий директор УК «Уникор». По предварительным подсчетам, стоимость эксплуатации в ЖК «Садовые кварталы» в Хамовниках составит $3 за 1 кв. м.

По мнению Александра Федотова, руководителя проектов компании «Пересвет-инвест», к преимуществам фасадного остекления с точки зрения застройщика и эксплуатирующей компании можно отнести быстроту его возведения, простоту в эксплуатации: «Стеклянный фасад нужно лишь мыть дважды в год и не нужно систематически «латать, красить, штукатурить» снаружи и внутри в отличие от обычной стены. Кроме того, комплект стеклянных элементов ограждающих конструкций имеет небольшой вес, что является довольно значимым фактором при строительстве современных высотных зданий».

Но мыть такие фасады приходится часто, особенно в большом городе, напоминает Андрей Жолин: четыре раза в год, если здание стоит на загруженной трассе. «Необходимо предусмотреть систему креплений для альпинистов и оборудования», - добавляет он.

Сравнивать стоимость стеклянного и «непрозрачного» фасадов достаточно сложно. По данным CB Richard Ellis, 1 кв. м наиболее часто используемого в строительстве стеклопакета стоит около 14 000-16 000 руб., за 1 кв. м обычной стены с вентилируемым фасадом с учетом кирпичной кладки, утеплителя и подоблицовочной конструкции, отделки набегает 25 000 руб. Однако это не означает, что общая себестоимость стеклянного здания будет ниже, так как, например, для отопления и охлаждения помещений с таким фасадом требуются дополнительные инженерные системы. В высотных стекляшках вместо обычных радиаторов (от 1500 руб.) используются либо электрические напольные конвекторы, которые сами по себе дороги (электрический мощностью 3 кВт стоит около 12 000 руб.), либо, как уже говорилось выше, системы воздушной вентиляции с рекуператорами и др.

Любые фасады - серьезная статья расходов на строительно-монтажные работы. Многое зависит не только от объемов остекления, но и от использования других материалов в фасадном решении, делится Анжела Кузьмина: «У нас в «Садовых кварталах» помимо стекла используются такие материалы, как медь и натуральный камень, поэтому остекление в нашем случае не самый дорогостоящий элемент». Инвестиционную себестоимость строительства жилой площади (177 000 кв. м) в «Садовых кварталах» она оценила в $5000-6000 за 1 кв. м (общий объем инвестиций в проект, предусматривающий возведение около 450 000 кв. м на 11,1 га городской территории, - $1 млрд).

«Для девелопера выгодно делать стеклянный фасад, только если здание находится в красивом месте, имеет достойную этажность и расположено достаточно обособленно от прочих объектов, - считает Елена Юргенева, директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank. - В этом случае, если речь идет об офисной недвижимости, стоимость аренды верхних этажей может возрасти в 1,5-2 раза. Выдающиеся видовые характеристики могут увеличить стоимость жилой недвижимости на 25-30%».

Для объектов, не относящихся к элитной недвижимости, результаты скромнее. «На трех верхних этажах одного из своих проектов мы увеличили остекляемую площадь, сделав французские балконы. Это улучшило видовые характеристики примерно 70 квартир, которые продаются дороже на 5-7%», - рассказывает Владимир Трибрат, директор по маркетингу ГК «Пионер» (Москва).

Больше света

Андрей Жолин, генеральный директор компании «Маторин-ТМ»: 

- Стеклянные стены вполне подходят для российских погодных условий. Современные технологии многослойных стеклопакетов позволяют добиться нормативного сопротивления теплопередаче при относительно небольших затратах. А дополнительная инсоляция помещений создает дополнительный комфорт. При проектировании систем отопления и кондиционирования необходимо корректно учитывать дополнительные теплопритоки, которые связаны с этой инсоляцией.

К сожалению, у нас пока небольшой опыт устройства таких конструкций, поэтому еще часто допускаются недостатки при проектировании и монтаже, что ведет к проблемам при эксплуатации - промерзанию или протечке стыков, образованию конденсата и т. п.

Что вешать на фасад Технология изготовления современного строительного стекла радикально отличается от продержавшейся почти 2000 лет выдувной. Между 27 г. до н. э. и 14 г. н. э. мастера выдували полую колбу, которую разрезали и раскатывали в лист. В самом начале ХХ в. в Бельгии придумали способ «непрерывного вертикального вытягивания» листового стекла. Из ванны с расплавленной массой стекло протягивали в «щель» между прокатных вальцов. «Этот способ до сих пор применяется на некоторых старых заводах, – рассказывает Борис Бутцев. – Однако современные стекла, используемые для оконных проемов и остекления фасадов, изготавливаются по float-технологии, которую в конце 60-х гг. прошлого века предложили в компании Pilkington. Тогда был создан длинный канал, наполненный расплавленным жидким оловом, на поверхность которого выливалось стекло. Олово плавится при температуре 320 оC, а стекло – при 900 оC. Охлаждаясь на идеально гладкой поверхности олова, стекло становится листом, готовым к резке и дальнейшей технологической обработке». Производительность стекольного завода, работающего по float-системе, в разы выше, чем при вытяжной, соответственно, ниже себестоимость изделий. Из обычного листового стекла с помощью стоечно-ригельной системы крепежа (металлические планки между стеклами) сделан фасад Курского вокзала. Остекление современных зданий происходит по другой технологии. Для идеально гладкой поверхности небоскребов в «Москва-сити» используются навесные панели. Они состоят из низкоэмиссионных, окрашенных в темный синий цвет стекол с зеркальным напылением. Внутри стеклопакета расположен триплекс – это два склеенных друг с другом с помощью специальной пленки стекла. Сейчас изготавливают цветные стекла, самозатеняющиеся, ударо- и пожаропрочные, молированные (гнутые), с шероховатой поверхностью, самоочищающиеся, словом, готовые воплотить любую задумку зодчего и выполнить технологические требования инженеров.

Карина Жегулева
Для Ведомостей
Приложение «Недвижимость. Стены бизнеса»