Технологии рынка: Стандарты для стандартов
Зеленый девелопмент распространен уже повсюду в мире, кроме России. Даже в Москве о нем модно говорить, не строить. Сложилась парадоксальная ситуация: экостандартов и зарегистрированных систем сертификации в России едва ли не больше, чем объектов, пишет газета «Ведомости».
Рыночное продвижение экологического строительства в России началось в конце 2007 г.: для крупных международных компаний стало частью имиджа обязательное размещение филиалов в экозданиях, в Москве появился спрос на зеленые офисы. Большую роль сыграло получение г. Сочи статуса столицы Олимпийских игр.
По требованиям МОК все олимпийские объекты должны быть построены с учетом национальных экологических стандартов. Таковых в стране тогда еще не было, Олимпиада могла бы стать локомотивом экодевелопмента.
Обманутые надежды
В декабре 2008 г. состоялась встреча сторонников Совета по экологическому строительству, через два года был создан еще и Национальный совет по зеленому строительству. Эксперты ожидали бурного роста в этой сфере. Ожидания не оправдались.
За четыре года — пять офисов и два промышленных здания в России, получивших экологические сертификаты. К ним относится офисное здание в Москве Ducat Place III (оценка Very Good BREEAM Europe), «Японский дом. Деловой центр» и Ducat Place II в Москве (оценка Good BREEAM In-Use), офисы корпорации Siemens и Deutsche Bank в Москве (LEED Gold), заводы по производству железнодорожных подшипников концерна SKF в Твери (LEED Gold) и авиационных теплообменников Hamilton Standard Nauka в Кимрах (LEED Silver).
Из всех олимпийских объектов 13 сертифицируются по BREEAM, один — по «Зеленым стандартам». Сертификаты им, как ожидается, будут выдаваться поэтапно до февраля 2014 г. Для сравнения: Немецкий совет по зеленому строительству был основан в 2007 г., и к 2010 г. было сертифицировано 200 зданий по разработанной советом системе.
В ближайшие годы число сертифицированных объектов в России должно значительно увеличиться. В 2010 г. были единицы проектов, зарегистрированных на получение LEED или BREEAM, а в начале 2012 г. эта цифра достигла 50. Сейчас эти объекты строятся, еще какое-то время займет сам процесс сертификации.
Системы и стандарты
В области экостроительства существуют стандарты и системы сертификации. Последние отличаются тем, что содержат не только минимально необходимые контрольные цифры или требования, но и ряд критериев, позволяющих выставлять баллы, из которых складываются итоговая оценка и рейтинг.
В настоящее время в России предлагается оценка по трем западным системам добровольной сертификации и по двум отечественным («Зеленые стандарты» и «Нострой»). Система «Зеленые стандарты» легла в основу нескольких корпоративных стандартов — олимпийского зеленого стандарта, используемого в ГК «Олимпстрой», корпоративного стандарта ГК «Автодор». «Зеленый кодекс Сколково», по существу, также является корпоративным стандартом и в его основе лежат международные.
В августе Федеральным агентством по техническому регулированию и метрологии утвержден первый в истории России национальный стандарт ГОСТ «Оценка соответствия. Экологические требования к объектам недвижимости».
На чем экономить?
Многих девелоперов от экостроительства удерживает цена. Как говорят участники рынка, стоимость возведения зеленых объектов возрастает на $1000-1500 за 1 кв. м.
Петр Исаев, директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group, призывает забыть про окупаемость, поскольку это «искусственный показатель». По его мнению, если проект продастся быстрее, девелопер заработает намного больше — сегодня вопросы об экологичности здания со стороны потенциальных арендаторов не редкость.
Но согласно замерам «Яндекса», проведенным в марте 2010 г. и октябре 2012 г., интерес к теме экологического строительства не нарастает: частота обращений не изменилась, оставшись на уровне 3600-3800 запросов в месяц.
Очередная загадка русской ментальности — низкий интерес и большое число стандартов. Общество просто «защищается» от экологии с помощью потока слов и разнообразия стандартов, считает Александр Иерусалимов, руководитель направления «Устойчивое развитие» NAI Becar. Экологическая сертификация становится инструментом маркетинга, а не повышения качества жизни. И для больших корпораций, участвующих в реализации национальных проектов, выгоднее создать собственную систему оценки и упаковать свои объекты в красивый зеленый фантик.
В то же время российские строительные нормы достаточно жесткие и если им следовать, то получится здание, которое будет приближено по базовым характеристикам к требованиям зеленых стандартов, добавляет главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов. «Даже если здания будут отвечать необходимым требованиям, пока у девелоперов есть возможность не получать сертификаты соответствия — они не будут их получать, — уверен Исаев. — Как только сертификат станет обязательным, тогда и станет понятно, кто экономил на строительстве».
Дорогой сертификат
Алексей Поляков, председатель правления Совета по экологическому строительству в России, гендиректор «Просперити проджект менеджмента»:
— Стоимость сертификации можно разделить на три части. Официальный платеж за лицензирование — BREEAM fee — одинаков для всех зданий: 1500 фунтов стерлингов за каждую из стадий сертификации (проектирование и строительство).
Оплата стандартных услуг компании, имеющей лицензию оценщика BREEAM assessor, которая анализирует проектную документацию, готовит отчет и направляет его в BRE Global. Ориентировочно — $20000-30000 за офисный центр площадью 30000 кв. м.
Третий этап включает в себя консультационные услуги и получение документации, необходимой для сертификации. Стоимость консультирования зависит от объекта, профессионализма команды проекта (архитекторов, проектировщиков и инженеров), управления проектом девелопером, качества проектной документации и требуемого уровня получаемой сертификации.
Официальный платеж по стандарту LEED может доходить до $20000. Для сертификации некоторая сумма платится за членство в Совете USGBC, который владеет этой системой сертификации. Сертификация LEED однозначно дороже, чем BREEAM, хотя проще с точки зрения заполнения стандартных форм документации и общения с сертифицирующим органом (GBCI).
Ресурсов нет
Валерий Кузнецов, технический директор Cushman & Wakefield:
— Значительно усложняет ситуацию с обеспечением энергоэффективности здания практика передачи отделки помещений на откуп арендаторам. У эксплуатирующих компаний не хватает ни сил, ни полномочий, чтобы заставить арендатора следовать принципам зеленого строительства. Если собственник здания надеется окупить вложенные дополнительные средства в течение 4-5 лет, то арендаторам такая долгосрочная перспектива неинтересна, поскольку контракт аренды заключается на меньший срок. Все, что сейчас удается реализовать эксплуатирующим компаниям на зданиях, построенных с элементами зеленых технологий, — наладить сортировку бытовых отходов.
Для зеленых улучшений в действующих офисных зданиях ресурсов нет. Стоимость услуг по техническому обслуживанию за последние три года упала почти в 2 раза (с$55 за 1 кв. м общей площади в год до $30). Уровень рентабельности опустился ниже 7%. Штат технических специалистов на объектах уменьшился с 5 до 2-3 человек на каждые 10000 кв. м обслуживаемых объектов.
Алла Насонова.
Рыночное продвижение экологического строительства в России началось в конце 2007 г.: для крупных международных компаний стало частью имиджа обязательное размещение филиалов в экозданиях, в Москве появился спрос на зеленые офисы. Большую роль сыграло получение г. Сочи статуса столицы Олимпийских игр.
По требованиям МОК все олимпийские объекты должны быть построены с учетом национальных экологических стандартов. Таковых в стране тогда еще не было, Олимпиада могла бы стать локомотивом экодевелопмента.
Обманутые надежды
В декабре 2008 г. состоялась встреча сторонников Совета по экологическому строительству, через два года был создан еще и Национальный совет по зеленому строительству. Эксперты ожидали бурного роста в этой сфере. Ожидания не оправдались.
За четыре года — пять офисов и два промышленных здания в России, получивших экологические сертификаты. К ним относится офисное здание в Москве Ducat Place III (оценка Very Good BREEAM Europe), «Японский дом. Деловой центр» и Ducat Place II в Москве (оценка Good BREEAM In-Use), офисы корпорации Siemens и Deutsche Bank в Москве (LEED Gold), заводы по производству железнодорожных подшипников концерна SKF в Твери (LEED Gold) и авиационных теплообменников Hamilton Standard Nauka в Кимрах (LEED Silver).
Из всех олимпийских объектов 13 сертифицируются по BREEAM, один — по «Зеленым стандартам». Сертификаты им, как ожидается, будут выдаваться поэтапно до февраля 2014 г. Для сравнения: Немецкий совет по зеленому строительству был основан в 2007 г., и к 2010 г. было сертифицировано 200 зданий по разработанной советом системе.
В ближайшие годы число сертифицированных объектов в России должно значительно увеличиться. В 2010 г. были единицы проектов, зарегистрированных на получение LEED или BREEAM, а в начале 2012 г. эта цифра достигла 50. Сейчас эти объекты строятся, еще какое-то время займет сам процесс сертификации.
Системы и стандарты
В области экостроительства существуют стандарты и системы сертификации. Последние отличаются тем, что содержат не только минимально необходимые контрольные цифры или требования, но и ряд критериев, позволяющих выставлять баллы, из которых складываются итоговая оценка и рейтинг.
В настоящее время в России предлагается оценка по трем западным системам добровольной сертификации и по двум отечественным («Зеленые стандарты» и «Нострой»). Система «Зеленые стандарты» легла в основу нескольких корпоративных стандартов — олимпийского зеленого стандарта, используемого в ГК «Олимпстрой», корпоративного стандарта ГК «Автодор». «Зеленый кодекс Сколково», по существу, также является корпоративным стандартом и в его основе лежат международные.
В августе Федеральным агентством по техническому регулированию и метрологии утвержден первый в истории России национальный стандарт ГОСТ «Оценка соответствия. Экологические требования к объектам недвижимости».
На чем экономить?
Многих девелоперов от экостроительства удерживает цена. Как говорят участники рынка, стоимость возведения зеленых объектов возрастает на $1000-1500 за 1 кв. м.
Петр Исаев, директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group, призывает забыть про окупаемость, поскольку это «искусственный показатель». По его мнению, если проект продастся быстрее, девелопер заработает намного больше — сегодня вопросы об экологичности здания со стороны потенциальных арендаторов не редкость.
Но согласно замерам «Яндекса», проведенным в марте 2010 г. и октябре 2012 г., интерес к теме экологического строительства не нарастает: частота обращений не изменилась, оставшись на уровне 3600-3800 запросов в месяц.
Очередная загадка русской ментальности — низкий интерес и большое число стандартов. Общество просто «защищается» от экологии с помощью потока слов и разнообразия стандартов, считает Александр Иерусалимов, руководитель направления «Устойчивое развитие» NAI Becar. Экологическая сертификация становится инструментом маркетинга, а не повышения качества жизни. И для больших корпораций, участвующих в реализации национальных проектов, выгоднее создать собственную систему оценки и упаковать свои объекты в красивый зеленый фантик.
В то же время российские строительные нормы достаточно жесткие и если им следовать, то получится здание, которое будет приближено по базовым характеристикам к требованиям зеленых стандартов, добавляет главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов. «Даже если здания будут отвечать необходимым требованиям, пока у девелоперов есть возможность не получать сертификаты соответствия — они не будут их получать, — уверен Исаев. — Как только сертификат станет обязательным, тогда и станет понятно, кто экономил на строительстве».
Дорогой сертификат
Алексей Поляков, председатель правления Совета по экологическому строительству в России, гендиректор «Просперити проджект менеджмента»:
— Стоимость сертификации можно разделить на три части. Официальный платеж за лицензирование — BREEAM fee — одинаков для всех зданий: 1500 фунтов стерлингов за каждую из стадий сертификации (проектирование и строительство).
Оплата стандартных услуг компании, имеющей лицензию оценщика BREEAM assessor, которая анализирует проектную документацию, готовит отчет и направляет его в BRE Global. Ориентировочно — $20000-30000 за офисный центр площадью 30000 кв. м.
Третий этап включает в себя консультационные услуги и получение документации, необходимой для сертификации. Стоимость консультирования зависит от объекта, профессионализма команды проекта (архитекторов, проектировщиков и инженеров), управления проектом девелопером, качества проектной документации и требуемого уровня получаемой сертификации.
Официальный платеж по стандарту LEED может доходить до $20000. Для сертификации некоторая сумма платится за членство в Совете USGBC, который владеет этой системой сертификации. Сертификация LEED однозначно дороже, чем BREEAM, хотя проще с точки зрения заполнения стандартных форм документации и общения с сертифицирующим органом (GBCI).
Ресурсов нет
Валерий Кузнецов, технический директор Cushman & Wakefield:
— Значительно усложняет ситуацию с обеспечением энергоэффективности здания практика передачи отделки помещений на откуп арендаторам. У эксплуатирующих компаний не хватает ни сил, ни полномочий, чтобы заставить арендатора следовать принципам зеленого строительства. Если собственник здания надеется окупить вложенные дополнительные средства в течение 4-5 лет, то арендаторам такая долгосрочная перспектива неинтересна, поскольку контракт аренды заключается на меньший срок. Все, что сейчас удается реализовать эксплуатирующим компаниям на зданиях, построенных с элементами зеленых технологий, — наладить сортировку бытовых отходов.
Для зеленых улучшений в действующих офисных зданиях ресурсов нет. Стоимость услуг по техническому обслуживанию за последние три года упала почти в 2 раза (с$55 за 1 кв. м общей площади в год до $30). Уровень рентабельности опустился ниже 7%. Штат технических специалистов на объектах уменьшился с 5 до 2-3 человек на каждые 10000 кв. м обслуживаемых объектов.
Алла Насонова.
Процесс шел с 2007 года. Многочисленные семинары, визиты экспертов и коллоквиумы. Платил Сименс. Ушли миллионы. В центре проекта Сименс дал понять, что будет платить до конца, если "светит" золотая сертификация в конце. Потом я расстался с архитектурным бюро-оператором. Видимо Сименсу пообещали и, он снова продолжил платежи.
