Фото: alamy.com. Эксперты отмечают тренд на перераспределение активов в пользу крупных компаний

Падение рынка недвижимости создает риски слияния крупных и мелких компаний. Однако в 2025 году изменения вряд ли станут массовыми, эксперты прогнозируют лишь точечные поглощения небольших застройщиков, которые не приведут к дефициту предложения жилья.

Сложная экономическая ситуация создает риски банкротства и слияния бизнеса. На фоне падения рынка недвижимости все чаще возникает вопрос возможной ликвидации строительных компаний. Чтобы поддержать отрасль, Минстрой РФ рассматривает введение моратория на банкротство застройщиков до конца 2025 года.

В 2024 году под процедуру банкротства попали 870 компаний в сфере недвижимости — это на 18,7% больше, чем годом ранее, следует из статистики Федресурса. Низкие показатели 2023-го в ведомстве объяснили действием моратория.

Одновременно, по данным Росстата, в прошлом году зарегистрировали 35,9 тыс. новых строительных компаний. Это на 26% меньше, чем в 2023-м. Количество фирм в сфере операций с недвижимым имуществом снизилось почти на 5%, до 9,3 тыс.

В 2025 году в группе риска могут оказаться девелоперы с показателями маржинальности 20% и ниже, озвучила прогноз Анна Данченок, руководитель практики строительства и девелопмента «Яков и Партнеры». Однако ожидать значительных изменений структуры строительного бизнеса не стоит, считают опрошенные «Движение.ру» эксперты. По их мнению, в 2025 году будет происходить небольшая консолидация рынка и точечные слияния крупных и мелких игроков, что вряд ли приведет к дефициту предложения.

Трансформация конъюнктуры рынка в 2024 году

На начало 2025 года порядка 2,4 тыс. девелоперов возводят 114,4 млн кв. м жилья, рассказал Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра ДОМ.РФ. По его словам, строительный рынок, в отличие, например, от банковского, считается низкоконцентрированным — треть квадратных метров в стройке приходится на 26 крупных компаний. Еще 45% жилья обеспечивают средние девелоперы, остальные 25% приходятся на малых застройщиков.

В прошлом году количество крупнейших девелоперов, в портфеле которых строится более 1 млн кв. м, выросло — теперь в стране насчитывается 14 таких «миллионеров». Этот порог перешагнули сразу несколько компаний: «ССК», «Страна Девелопмент», MR Group, «Эталон» и ТОЧНО, отметили в ДОМ.РФ.

В целом доля крупных девелоперов на рынке остается относительно стабильной, рассказал президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. Отрицательную динамику продемонстрировали субъекты среднего предпринимательства — это застройщики со штатом 101–250 человек. Несмотря на то, что численность таких компаний за 2022–2024 гг. увеличилась с 3 до 3,4 тыс., доля обслуживаемых контрактов снизилась почти на три процента. Малые и микропредприятия, напротив, показали количественный прирост — до 22,2 и 80,2 тыс. соответственно.

«Увеличение количества местных и региональных игроков, представителей малого и среднего предпринимательства может быть обусловлено повышенным спросом на строительство индивидуальных домов, где преимущественную долю рынка занимают такие девелоперы», — добавил Антон Глушков.

Баланс спроса и предложения

На фоне охлаждения спроса на новостройки в 2024 году соотношение распроданности и стройготовности у большинства групп компаний снизилось, но благодаря высоким продажам в первой половине 2024 года показатель либо находится на равновесном уровне — порядка 70%, либо превышает его, отметили в ДОМ.РФ. Аналитики добавили, что риски при реализации жилья возникли только у малых застройщиков — у них коэффициент упал с 76% до 55%.

По итогам января 2025-го спрос продолжил замедляться: продажи квартир по ДДУ составили 1,5 млн кв. м, что на 19% меньше уровня аналогичного периода прошлого года. В дальнейшем эта тенденция продолжится, считают аналитики ДОМ.РФ.

«Вместе с тем в ближайшие месяцы ожидается восстановлении продаж до уровня, близкого к показателям второго полугодия 2024 года, с учетом активизации выдачи ипотеки с господдержкой. Так, уже в первой половине февраля одобренные заявки по льготным программам достигли уровня сентября-октября прошлого года», — отметил Михаил Гольдберг.

Дефицит предложения в 2025 году: есть ли риски

Риски дефицита предложения вряд ли возникнут, так как рынок переживает падение спроса. Высокие ставки и необходимость поддерживать распроданность на определенном уровне вынуждают застройщиков снижать объемы строительства, говорит Саид Керимханов, аналитик ФГ «Финам».

В ДОМ.РФ согласились, что при сохранении ключевой ставки на уровне около 20% и низких продажах застройщики начнут переносить запуски новых проектов. В 2024 году компании начали строить 48 млн кв. м жилья, но в этом году показатель, по оценке аналитического центра, снизится до 30–35 млн кв. м.

«Учитывая, что в среднем между началом строительства и вводом жилья в эксплуатацию проходит 2–3 года, то такие запуски повлияют на предложения новостроек в 2027 году. По оценкам ЦБ, уровень ключевой ставки к этому времени опустится до 7,5–8,5%, что приведет к снижению процентов по рыночным кредитам. Объем жилья в продаже сократится на 30–40% по сравнению с текущим уровнем», — прокомментировали в аналитическом центре.

На данный момент конъюнктура строительного рынка достаточно разнообразна, чтобы не возникало опасений о его конкурентоспособности, считает президент НОСТРОЙ. Поэтому ожидать дефицита предложения, несмотря на наметившуюся тенденцию к слиянию крупных компаний с более мелкими, не стоит.

Как изменится структура бизнеса в 2025 году

В последние годы отмечается тренд на консолидацию рынка, однако сделать однозначный прогноз значительности таких изменений в 2025 году нельзя, считает Дмитрий Сергиенко, старший директор по корпоративным рейтингам агентства «Эксперт РА». В текущих экономических условиях с высокой вероятностью значительные сложности будут испытывать мелкие застройщики, обладающие небольшим запасом финансовой прочности, добавил эксперт.

Тренд на поглощение мелких компаний крупными игроками подтвердил и президент НОСТРОЙ. По его словам, вероятность слияний зависит, в первую очередь, от стратегии и экономической целесообразности, так как каждый застройщик обладает собственной моделью работы и подходом к развитию. Вместе с тем, существуют определенные факторы, которые могут способствовать заинтересованности девелоперов в подобных слияниях.

«В первую очередь — это желание застройщика занять новую нишу. Малые субъекты зачастую более специализированы и концентрируются на специфичных сегментах, таких как малоэтажное строительство или проекты с уникальными технологиями. Для крупных компаний такое слияние дает возможность предложить своим клиентам большее разнообразие проектных решений, а также позволяет расширить присутствие в новых регионах. Кроме того, на фоне экономических трудностей слияние может потенциально обеспечить оптимизацию затрат», — прокомментировал Антон Глушков.

В предыдущие годы рынок многих регионов оставался в перегретом состоянии. Пока спад продаж в большей степени коснулся представителей девелоперского бизнеса, которые вынуждены искать варианты стимулирования при стабильных строительных процессах, говорит Михаил Хорьков, руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД). Но в 2025 году изменения станут более заметными. Уже сегодня в отрасли наблюдаются процессы, связанные с перераспределением активов, отмечает эксперт.

«Часть компаний готова избавляться от земельных участков, проектов, в то время как другие продолжают наращивать портфель. И это неплохой сценарий развития ситуации. Пока на рынке строительного и девелоперского бизнеса есть не только продавцы, но и покупатели, значит есть те, кто видит долгосрочные перспективы развития. Проблемы начнутся тогда, когда покупателей на девелоперский или строительный актив не будет. Пока мы этого не наблюдаем», — отметил Михаил Хорьков.

Аналитики считают, что массовое слияние игроков рынка возможно, но маловероятно. Сейчас крупные застройщики обладают внушительным земельным банком, который из-за падения спроса застраивается менее активно. Поэтому объединение корпораций с более мелкими игроками может считаться нецелесообразным, пояснил Саид Керимханов.

«Мелких застройщиков будет меньше, но вряд ли это превратится в тренд. Причем не так важно, будет ли это обеспечиваться M&A сделками или процедурой банкротства. Малые компании не обладают нужным объемом ликвидности, которые крупные компании заработали в «золотые времена» льготной ипотеки. Считаю, что в дальнейшем вес корпораций в структуре строительного бизнеса увеличится просто за счет уменьшения доли мелких застройщиков», — отметил эксперт.

Усиление позиции крупных девелоперов путем слияния и консолидации обеспечит бо́льшую финансовую стабильность и возможность для масштабных проектов в регионах, поделился мнением президент НОСТРОЙ. Однако эти процессы будут происходить постепенно как для потребителей, так и для участников рынка.

«Таким образом, несмотря на протекающие трансформации, ожидается, что рынок будет развиваться стабильно и контролируемо», — резюмировал Антон Глушков.

   Автор: Ангелина Зиньковская