Фото: nostroy.ru. Антон Глушков, президент НОСТРОЙ

Строительный комплекс стоит на пороге серьезных перемен. За несколько лет сформировалась эффективная система мер поддержки застройщиков, однако в 2023 году встал вопрос об отмене некоторых из них. Об этой и других сложностях, с которыми сталкиваются застройщики, «Вестник» поговорил с президентом Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), руководителем комиссии по вопросам ценообразования в строительстве и технологического и ценового аудита Общественного совета при Минстрое России Антоном Глушковым.

В этом году некоторые меры поддержки застройщиков сокращаются или завершаются вовсе. Антон Николаевич, как вы считаете, насколько это осложнит ситуацию в отрасли? Какие меры государственной поддержки нужно, несмотря ни на что, обязательно сохранить?

— Роль государства в регулировании строительного процесса очень велика, а бизнес, честно говоря, раньше смотрел на все, что происходило в регулировании, сквозь пальцы, если это не касалось каких-то административных вопросов. Ситуация изменилась два года назад — бизнес начал совсем иначе смотреть на меры поддержки, поскольку теперь они непосредственно влияют на финансовые результаты его деятельности.

Самая масштабная, на мой взгляд, мера поддержки — это льготная ипотека, которая оказывает влияние на всю строительную отрасль и на всех подрядчиков. Вокруг нее разворачивается немало споров, но есть один очень важный эффект — количество сделок с каждым годом растет. Это говорит о том, что реальная доступность жилья для населения возросла, и это отражается на объемах строительства и загрузке строительной отрасли.

Но все понимают, что существующий объем поддержки на фоне высокой ключевой ставки очень сложно покрывать за счет бюджета. Поэтому мы находимся в ситуации, когда нужно искать новые подходы к ипотечным программам, которые позволят снизить затраты бюджета на компенсацию разницы между рыночной и фактической ставками и при этом не отказываться от этой меры совсем.

Полностью ликвидировать льготную ипотеку — значит задать негативный тон для развития бизнеса в будущем. Да, в ближайшие год-полтора это никак не отразится на рынке, но сложности всегда возникают спустя 2-2,5 года. Предложение резко падает, а когда его не хватает, это приводит к росту стоимости жилья. Возникают вопросы, стоит ли бизнесу вообще начинать какие-то масштабные проекты, покупать земельные участки, проектировать.

Второй крайне важный момент — это бюджетные контракты. В 2021 году появилась беспрецедентная мера поддержки, продолжающая действовать и сейчас, — постановлением N°1315 установлена возможность изменять цену действующего контракта, который был заключен до конца 2022 года. Средства для этого предусматривались Фондом национального благосостояния. До недавнего времени считалось, что это срочная мера, которая прекратит свое действие, потому что скачков стоимости строительных ресурсов (как стройматериалов, так и оплаты труда работников) не происходит.

До сентября этого года так и было. Однако в сентябре на фоне ослабления рубля ситуация со строительными ресурсами стала стремительно меняться. Сентябрь и октябрь 2023 года ознаменовались существенным ростом цен на стройматериалы. Драйвером роста в очередной раз оказался металл. На примере индикативного материального ресурса (сталь арматурная 16 мм) рост цен за месяц составил в среднем 22% в зависимости от региона. С начала 2023 года цена стали арматурной увеличилась в среднем по стране более чем на 57%, а в отдельных городах рост составил около 70%. Следом подтянулись остальные строительные материалы.

Кроме того, мы понимаем, что на наших стройках задействовано много иностранной рабочей силы, и когда происходит девальвация рубля, интерес иностранцев к российским стройкам резко снижается. Этот интерес можно подогревать только за счет повышения заработной платы. Но при этом возникает необходимость повышать оплату труда не только иностранцам, но и остальным работникам отрасли.

Сейчас нам важно найти общий подход, выгодный для всех сторон, чтобы не нарушить набранный темп развития строительной отрасли. Мое мнение: повредить отрасли может молниеносная ликвидация льготных программ ипотеки и отсутствие механизмов изменения стоимости стройматериалов.

Приведу пример. Есть объекты, где стоимость металла вместе с переработкой составляет 40%, причем таких объектов очень много. Например, физкультурно-оздоровительные комплексы, которые строятся в сельских поселениях по всей России. Они возводятся почти полностью из металла, и когда цена на него растет на 57%, объект автоматически становится дороже почти на 7%. А у нас норма рентабельности у бюджетных объектов заложена 6%, если ты выиграл контракт без понижения цены. Получается, одно увеличение стоимости металла полностью съедает рентабельность подрядной организации. В этом случае речь идет даже не о том, чтобы компания не получила убыток или не обанкротилась, а о том, чтобы она не обанкротилась до того момента, пока не завершит взятое на себя обязательство.

Поэтому, повторюсь, очень важно сохранить индексацию стоимости в соответствии с рынком бюджетных объектов, неважно каким механизмом, и ипотечную поддержку. Две эти меры позволят сохранить стабильный спрос на рынке.

Если вернуться на десять лет назад и посмотреть, каким рынок был тогда, можно ли обнаружить меры поддержки, которые работали эффективно и к которым стоило бы вернуться сегодня?

— Да, такие меры были, но сейчас они потребуют достаточно больших затрат бюджета. Например, в прошлый кризис, когда рынок остановился, бюджетные организации стали покупателями строящихся объектов долевого строительства. В каждом субъекте утвердили свою выкупную стоимость, и бизнесу предложили продавать объекты по этой цене. Да, они оставались без прибыли, но и без убытка, и могли достроить начатые объекты. А бюджет со своей стороны получал дешевое жилье для реализации взятых на себя обязательств: обеспечения жильем детей-сирот и специальных категорий граждан, ликвидации ветхого и аварийного жилья.

Особенно хорошо этот механизм работал бы в условиях продолжения программы ликвидации аварийного жилья, да и никуда не делась проблема обеспечения жильем детей-сирот. Я не знаю ни одного субъекта РФ, который бы полностью ликвидировал очередь на жилье среди этой категории граждан.

Эта мера сегодня помогла бы бизнесу и одновременно позволила бы бюджету выполнить взятые на себя обязательства.

Очень насущная для застройщиков тема — переход на ТИМ. Многие из игроков рынка говорят, что сталкиваются на данном пути со сложностями. Как можно облегчить этот процесс для застройщика?

— Облегчить данный процесс очень сложно, его надо просто пережить. Основная проблема перехода на ТИМ в том, что его инициатором, как ни странно, выступает не бизнес, а органы исполнительной власти. Главное, чтобы заказчик понял экономическую эффективность данной модели, ведь технологии информационного моделирования — это совершенно другой уровень детализации, при котором вероятность ошибки резко снижается. И вот когда заказчик поймет свою выгоду, его не нужно будет уговаривать. Сегодня мы преодолеваем внедрение ТИМ на этапе проектирования, но основное же потребление начинается на стройке, а она оказалась к переходу на ТИМ не готова. Более того, прежде чем ТИМ окажется на стройке, нужно преодолеть административные барьеры.

Приведу пример. С сентября этого года экспертиза, государственная и негосударственная, стала принимать проектную документацию только в машиночитаемом формате. Проектировщикам было непросто, но первые такие проекты прошли экспертизу и получили положительные заключения. После этого застройщики пошли в органы исполнительной власти за получением разрешения на строительство с проектной документацией в XML-формате. Однако в органах исполнительной власти не могут ее прочитать без программно-аппаратных комплексов: вся документация открывается набором символов. В итоге хорошая идея о том, чтобы сделать процесс обработки более удобным, обернулась админбарьером для участников рынка: сейчас для экспертизы они готовят проектную документацию в одном формате, а после переделывают в другой. А ведь это совсем другая структура документа.

Чтобы перейти к следующему этапу, нам нужно научиться преодолевать административные барьеры, чтобы эта документация начала транслироваться дальше. Потом мы сделаем очередной шаг и приступим к формированию исполнительной документации в электронном виде. А в дальнейшем вся документация из бумажных чертежей должна превратиться в стройку. Нам нужно этому научить строителей, и только когда застройщики почувствуют экономический эффект, бизнес поверит в то, что такой формат работы действительно удобен.

Нужны ли какие-то единые «правила игры»?

— Не то чтобы единые «правила игры». Нужно прийти к тому, чтобы ликвидировать все запинки, о которых я говорил выше. Пока же от нас требуют какого-то формата, который потом кладется на полку, а мы снова возвращаемся к бумажным носителям. Нужно, чтобы мы продвигали цифровизацию в стройку глубже и глубже, чтобы смогли довести это до финиша, до ввода объекта в эксплуатацию, и тогда мы победим.

Негативная реакция застройщиков на факт перехода на ТИМ не всегда означает, что они не готовы, скорее она говорит о том, что есть сложности в плане проработки внутри системы. Никто по-настоящему не готов к этому переходу: ни органы государственного строительного надзора, ни органы местного самоуправления, ни сами застройщики. Сейчас этот рубеж преодолели только проектные и экспертные организации. Все остальные пока находятся в пограничной стадии. И когда этот рубеж преодолеют прежде всего органы местного самоуправления, включится и бизнес. Но до времени, когда объект будет полностью построен при помощи цифровых носителей, пока еще далеко.

Есть ли еще какие-то болевые точки для застройщиков?

— Самая большая проблема сейчас в том, что отсутствие горизонта стабильного спроса усугубляется высокой стоимостью кредитного ресурса. Дело в том, что входная точка любого проектного финансирования все равно базируется на ключевой ставке, и большая часть договоров проектного финансирования сейчас подписывается со ставки 18,5%. Понятно, что эффективная ставка зависит от наполнения эскроу-счета: чем быстрее ты продаешь, тем дешевле тебе обходится кредит. Но это все равно сложная ситуация.

Практически вся стройка сейчас зависит от банка. Например, дальнейшее развитие так называемых бридж-кредитов, или кредитов под будущую прибыль, которые берутся на приобретение земли и проектирование следующих объектов. Они-то не зависят от наполнения эскроу- счетов, а идут по рыночной ставке — плюс-минус 18%. А когда у тебя такая высокая кредитная ставка, постоянно растущие затраты и при этом нерастущий рынок, то это, конечно, сильно настораживает.

Большая болевая точка для застройщиков — это проблема доступности кредитных ресурсов. Мы долго добивались прозрачности рынка, чтобы все жилищное строительство шло только с участием банка, и сегодня по эскроу-счетам работают почти 100% застройщиков. Но при этом мы стали абсолютно зависимы от ситуации на финансовом рынке, и зависимость стройки от финансового рынка очень настораживает. Этот риск становится одним из самых больших и реально влияющих на объемы жилищного строительства.

Антон Николаевич, каков ваш прогноз развития строительной отрасли в ближайшем будущем — через полгода, год, пять лет?

— Невзирая на все проблемные моменты, с которыми стройка сталкивается сегодня, в ближайшие полгода и даже год я не вижу никаких рисков для ее развития, потому что те объекты, которые будут начинать строиться и вводиться в эксплуатацию в 2024 году, найдут своих будущих собственников до июля следующего года.

Другой вопрос — как стройотрасль будет развиваться дальше. Во-первых, остается большое число территорий, таких как Дальний Восток, на которых действует программа льготного кредитования. Сейчас многие коллеги диверсифицируют свою структуру по предложению и строят большое количество объектов на Дальнем Востоке, в первую очередь во Владивостоке и Хабаровске и в меньшей степени — в остальных регионах, например, на всеми любимой Камчатке, которая почему-то совсем не привлекает инвесторов. Очень надеюсь, что это по-хорошему вынудит строить здесь как можно больше новых объектов, диверсифицироваться туда.

Второе направление диверсификации — новые территории, где сейчас разворачивается самая большая стройка. Речь идет об огромном объеме государственного заказа, и поэтому, думаю, через полгода там сформируется реальный рынок жилищного строительства. Льготная ипотека там тоже существует, и есть большой спрос. Пока, правда, не платежеспособный, просто потенциальный, но, думаю, скоро он будет подкреплен какими-то программами, и это направление продолжит развиваться.

Далее обратимся к структуре строительного производства. Мы видим, что практически 90% инвестиций — это жилищное строительство и небольшой процент — промышленное строительство. У нас строятся дороги и жилье, а промышленного строительства очень мало. Однако объемы производства в стране стремительно растут, и это приводит к тому, что промышленность нуждается в дополнительных площадях. В результате формируется альтернативный спрос, причем не бюджетный, на строительную услугу. Эта переориентация жилищного строительства на промышленное уже тренд. Здесь начинают формироваться типовые проекты и решения, как в советское время. Это было утрачено, но по жилью уже восстановилось и пользуется большим спросом. Надеюсь, так произойдет и с промышленным строительством, и данный тренд будет сохраняться.

Еще один аспект — рынок ИЖС. Он не охвачен крупными игроками, но стремительно растет. Это приведет к тому, что сюда зайдут крупные игроки с опытом девелопмента.

Очередная ниша для застройщиков — капитальный ремонт многоквартирных домов. В этой сфере вращаются большие денежные средства, но до последнего времени профессиональным игрокам рынка она была не очень интересна, и потому здесь работали молодые компании без опыта и на пограничной рентабельности. Это привело к тому, что качество их услуг оказалось очень низким.

Резюмируя все сказанное, можно сказать, что есть несколько направлений, по которым может развиваться строительная отрасль в ближайшем будущем, — это Дальний Восток, новые территории, промышленное строительство, ИЖС и капитальный ремонт. Думаю, стройка будет опираться именно на эти пять «китов».