Кризис малоэтажного строительства жилья
Освоение комплексных застроек в сегменте малоэтажного жилищного строительства в регионах РФ в большинстве случаев проходит достаточно сложно. Успех или неуспех того или иного проекта зависит от многих факторов, пишет ardexpert.ru.
Во-первых, лозунги Правительства РФ, связанные с повышением объёмов строительства малоэтажных домов в рамках реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жильё – гражданам России», так и остаются лозунгами. Нет инициатив, а тем более, принятых решений, позволяющих увеличить объём строительства «малоэтажки».
Частный застройщик покупает совершенно неподготовленный земельный массив под строительство малоэтажного жилья, и бремя затрат на сооружение подъездных дорог и подведение инженерных коммуникаций ложится на него в полном объёме. В таких условиях стоимость строительства малоэтажного жилого посёлка увеличивается, по расчётам экспертов, не менее чем на 20%. Цены на дома в посёлках становятся неконкурентоспособными по сравнению с многоквартирным жильём.
Во-вторых, многие существующие проекты малоэтажного жилищного строительства направлены на более дорогие классы по своему качественному составу, а комплексное строительство рассчитывается на массовый спрос, которого в дорогих сегментах быть не может. Так формируется очередной российский парадокс – жильё за городом, дороже жилья в городе!
Происходит полное несоответствие спроса и предложения: посёлки выходят бизнес – и элит-классов, а массовый спрос присутствует в эконом-классе. Среди участников рынка по-прежнему распространённым является ошибочное мнение о том, что рынок организованного строительства – востребованный сегмент с точки зрения спроса. Однако фактически востребованным он является лишь с позиции потенциального покупателя, реальный же спрос крайне незначителен.
Поэтому, прежде чем начать строительство коттеджного посёлка, застройщик должен точно понимать цели, мотивы и алгоритм действий потенциальных покупателей жилья в коттеджном посёлке эконом-класса, а также оценивать факторы, влияющие на принятие ими решений. Место расположения посёлка является ключевым при выборе загородного дома. Направление, удалённость от города и транспортное сообщение имеют вместе 30%-ную значимость в принятии решения. Место определяется как по простым человеческим ощущениям «нравится – не нравится», так и по вполне аналитическим соображениям: близость леса, чистого водоёма; отсутствие высоковольтных линий электропередач, свалок; экологичность.
Неправильный выбор места застройки объекта, несоответствие заявленной ранее категории объекта, строительство элитарного посёлка на нераскрученном направлении, экономия на качестве в ущерб количеству – всё это типичные ошибки девелоперов.
Не менее важный аспект – единая архитектурная и социально-психологическая концепция. Очевидно, что разношёрстные коттеджные посёлки начала и середины 90-х годов уходят в прошлое, а им на смену идёт нечто принципиально иное, где первую скрипку играет единая архитектурная концепция строительства, серьёзно повышающая ликвидность продукта.
Конечно, при однотипной застройке непросто учесть все вкусы и капризы заказчиков, но предпочтение должно отдаваться главному документу, который объединяет и заказчиков, и строителей, – концепции генерального плана.
Ключевое значение имеет цена жилой площади. Покупатели желают приобрести более дешёвое, чем в городе, но качественное жильё. Поэтому в целях достижения успеха проекта, необходимо соблюдение баланса между количеством будущих жителей посёлка и затратами на строительство и эксплуатацию объектов инфраструктуры. Если посёлок рассчитан на небольшое количество коттеджей и при этом проектом предусмотрено много объектов инфраструктуры, стоимость коттеджей и ежемесячные эксплуатационные расходы будут высоки. Цена домохозяйства должна вписываться в интервал от 2,5 до 4,5 млн. рублей.
Кроме того, предпочтительная для покупателя стоимость затрат на эксплуатацию загородного дома должна быть равной стоимости затрат на эксплуатационные расходы городской квартиры из 3-4 комнат. Эксперты считают оптимальной сумму не более 5000 рублей.
Фактор, которому застройщики зачастую уделяют недостаточное внимание, – статус земли и её целевое назначение. Наличие инженерных коммуникаций (электричество, газ, водоснабжение, канализирование, подъездные дороги к участку и т. д.) – это важная составляющая комфортного проживания в посёлке.
При этом Минстрой занял позицию стороннего наблюдателя, при этом нет ни комментариев, ни замечаний и обсуждений программ и организованной помощи застройщикам. Я не говорю о помощи деньгами, о создании налоговых преференций, я о создании жилищной политики с приоритетами и роли государственных структур в её реализации.
Сегодня не организована элементарная системная работа по наведению порядка в нормативных документах. Что такое ИЖС? Почему сдвоенные дома, по новому дуплексы, позволяющие рационально использовать земельный участок, сократить затраты на строительство, уже не ИЖС? Таким образом, с прискорбием приходится констатировать, что в России до сих пор нет единого государственного стандарта в отношении доступного малоэтажного жилья, обязательного к соблюдению во всех субъектах РФ. Таково положение дел с нормативной базой в сфере малоэтажного строительства. На примере ныне действующих у нас противопожарных норм, хорошо видно, что получается, если к «малоэтажке» применять не специализированные, а общие стандарты. Надо отметить, что динамично развивающееся социально-типологическое разнообразие малоэтажных жилых зданий системно не изучается, не анализируется и не классифицируется, а вынужденно распределяется по удобным и устаревшим стандартам. Не решив общие задачи (классификация, терминология, параметры качества и т.д.) в малоэтажном жилищном строительстве, нормотворчество обречено на неопределенность неоднозначность, неточность. Подобные дефекты, которые весьма опасны для любого реального, а не формального нормативного документа. Подтверждением служит даже название СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные». Если здания могут быть жилые, общественные, производственные и т.д., то дом, как уже было сказано, – только жилое здание. Поэтому «дом жилой» – понятие тавтологическое и в нормативном документе явно неуместное.
Паспортизация жилых зданий тоже решается непросто. Вопреки упомянутой норме федерального закона «О защите прав потребителей», обязывающей изготовителя предоставить потребителю инструкцию (паспорт) на реализуемую продукцию, СНиП 31-02-2001 (п.4.7) определяет, что инструкция по эксплуатации дома предоставляется по требованию застройщика. Почему потребитель должен требовать то, что ему обязаны предоставить по закону? К тому же обязательное содержание такой инструкции этими СНиП не определено. Определенности в названии и содержании нормативно-инструктивного документа на жилое здание тоже пока нет. СНиП 31-02-2001 такой документ именует то инструкцией по эксплуатации дома (п.4.7), то паспортом дома (п.9.7), состав которого не определяется. СП 11-111-99 вводит термин «паспорт проекта частного жилого дома».
Ну в конце повествование почти анекдот, так как на вопрос: «Какое здание считать малоэтажным?» – однозначный ответ, на столь простой вопрос, получить, из анализируемых СП и СНиП, невозможно. В СП 30-102-99 имеется два определения малоэтажного жилого здания: в п.5.1.1 малоэтажной жилой застройкой считается застройка домами высотой до трех этажей включительно, а в приложении «Термины и определения» – до четырех этажей включительно.
СНиП 31-02-2001 признаком этажности при определении понятия «дом жилой одноквартирный» не оперируют, но по тексту документа этажность трактуется довольно широко: от двух этажей (п.п.6.3 и 6.7) до четырех этажей и выше (п.6.18).
Вот небольшой перечень проблем, мешающих развитию малоэтажного домостроения, но они базовые, системные, а без ясного и понятного регламента не появится новая индустрия, не будет современной отрасли строительства малоэтажного жилья, не будет решена проблема жилья в России.
